房价“空调”之谜（1）

　　进入2011年，继重庆、上海开始房产税试点之后，北京等地又推出严厉的“限购令”，引发各界激烈争论。此轮宏观调控肇始于2005年，其持续时间之长、政策出台之密集、效果之不尽如人意，令人侧目。

　　2005年3月，“国八条”出台，提出抑制住房价格过快上涨的政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议对“国八条”进一步细化、延伸，被称为“新国八条”。2006年5月，国务院常务会议通过“国六条”，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的“九部委‘十五条’”将其进一步细化，提出“限套型”、“限房价”的普通商品住房。2007年，土地、信贷、税收等各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机（尤其抑制外商投资房地产）、调整住房结构等全面出击。

　　金融危机的爆发使房价调控出现转折。2008年下半年央行宣布“双率”齐降，货币政策由“从紧”转向“适度宽松”，房地产政策亦再次松动。结果，2009年房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”。

　　2009年12月，中央将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（简称“国四条”）。2010年4月，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。

　　要理解房价调控为何成为“空调”，首要必须分析我国房价问题的深层次成因。房产兼具普通商品与投资品属性，既有使用功能，又可以成为投资标的。在美国次贷危机、日本80年代的经济泡沫破裂中，房产投机都扮演了核心角色。过去10年，我国房价一路上扬，大致可以归结为三大基本面因素。第一，住房需求的觉醒。长期以来，我国实行的是住房分配制度，住房需求处于制度性压抑状态。1994年启动的“房改”，将住房的供给与需求纳入市场化的轨道，极大地刺激了住房需求。第二，城市化是房价上升的长期推动力。在从二元经济向现代经济转轨的过程中，城市化是一种全球性规律。作为世界工厂，中国的核心经济增长动力是位于珠三角、长三角等经济活跃地区的大量制造型企业，这些企业在创造巨大国内生产总值的同时，也创造了数量众多的就业机会，带动了众多产业的发展，大城市集聚效应非常明显。城市人口的迅速膨胀和城市人均收入的增长，催生了前所未有的房产需求。第三，中国文化中的结婚买房情结。在习俗、面子和攀比心理影响下，买房一定程度上成了结婚的前提条件，导致不少人举全家之力买房。

　　但是仅仅上述因素并不足以导致房市供求出现长期失衡，另外两种非正常需求不仅成为重要推动因素，更激化了“抢购心理”，使得很多正常需求被提前释放。其一，投资需求。随着居民收入的增长和证券市场的发展，居民的理财意识大大觉醒。在实际利率长期为负、证券市场市盈率高企的大背景下，房产投资被视为既省心又稳妥的投资选择。在金融危机后的经济刺激方案推动下，2009年和2010年银行新增贷款累积17.18万亿，人民币升值预期又导致大量热钱涌入。截至2010年底，我国M2占国内生产总值比例为182%，已达世界最高水平，结果通胀压力大增，目前已达5%左右的水平。在通胀预期攀升的情况下，对包括住房在内的资产的需求将继续增加。其二，大量灰色收入涌入楼市。根据王小鲁的研究，我国2008年的居民隐性收入和灰色收入分别达9.3万亿和5.4万亿。灰色收入喜欢买房，因为隐蔽、省心。这些灰色收入形成的需求对调控政策高度不敏感，具有显著的刚性。这是导致不少楼盘空置率居高不下的重要原因，据谢国忠的估计，我国商品房空房率为25％~30％。

本文摘自《谁伤了你的幸福？》

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　　 中国经济获得了史无前例的快速发展，但是在社会财富迅速积累的同时，中国社会也开始面对更为复杂的局面和种种社会问题，集中表现为大多数社会公众幸福感的增长滞后于经济发展，甚至不升反降——不安全感、焦虑感和不信任感普遍存在，而且与日俱增。对一个国家而言，人民幸福才是经济发展的终极目的。因此，我们非常有必要深入反思经济发展与人民幸福之间的差距。刘胜军所著的《谁伤了你的幸福？》针对国人这种不幸福的生存状态，从经济和市场的角度出发，由现象到反思，深入浅出地讲述中国经济发展中面临的问题和寻求解决的思路，进而探讨未来的改革之路。《谁伤了你的幸福？》适合公司白领、企业高管、政策研究者、政策制定参与者、关心个人生存环境的普通读者。