房型设计怎样事半功倍？

    一个房产项目的规划方案中，总平面布局、道路系统、停车系统、立面、房型等诸多要素都是重要的，但重中之重当属房型的设计，因为房型和消费者的生活直接挂钩，它们的联系实在太紧密了，所以房型的设计是房产建设中最重要的考虑因素之一。

    多数情况下，在项目完成扩初,做施工图前，开发商往往会对项目的每个房型进行审核，营销部门或代理公司也是在这期间介入方案最多的。在房型的审核过程中，通常会对每个房型进行仔细的推敲：房型的总面积是否在市场需求范围内？公共面积的分摊是否精简？房型内有否浪费的面积？各功能空间的动线是否合理？各功能空间的开间和进深是否合理？各功能空间是否配置合理？若是大房型，主人房有否配更衣室、佣人房，有否储藏空间，等等。

    中国房地产市场化十余年来，房地产行业取得了长足的发展，行业成熟度日益提高，产品日益成熟，房型日益完善，更加注重人性化，更加关注消费者的需求。但即便如此，很多楼盘在交房后，还是会有许多细节考虑不周，还是会留下一些遗憾，而这些遗憾往往会导致客户装修时产生资源浪费以及其他装修难题。比如：有的厨房门洞朝着入户门，客户想封掉做个鞋柜，把厨房门朝餐厅的这一面全部打开，却发现这道墙是承重墙，无法打掉；有的卫生间初看面积足够，但内部空间不合理，市场上买的浴缸放不下，只能改成淋浴房；有的卫生间马桶的下水道位置不合理，放在那儿无法开门，但要移动下水道却有很多困难；还有的弱电管线根本布置不合理，几乎全部作废，客户只有自己重新布线……

    这些细节的考虑不周，不仅会增加今后的装修难度，还会造成很大的浪费。有的墙索性不砌，客户反而更欢迎。别看一堵墙只省了一点钱，一个小区这么多房子都省了钱，积少成多也是一笔不小的费用，又省钱又办了好事，岂不一举两得。

    那怎样才能尽量减少这种差错或遗憾呢？作为专业的房地产营销代理机构，十年来，新聚仁接触了各种各样的房型，对消费者的需求也比较了解，经常站在消费者今后使用的角度上提一些合理的修改建议。

    我们的经验是：首先，请专业的室内设计公司提前进入规划设计流程，对每套房型实施室内装修设计。当然进入的时间节点很重要，现在有的开发商在做样板房或销售房型家具配置图的时候才让室内设计公司介入，这时已经太晚了。最佳的介入时间应该在扩初初稿完成后、施工图制作前，并在营销部门提出第一轮修改意见、设计院拿出房型第二稿后，请室内设计公司进入第二轮房型意见深化，这个时机是最好的。

    其次，室内设计公司提出的意见不仅要针对房型平面布局的不合理方面，还要包括承重墙的位置，各种弱电、强电或管线的位置等。通过室内设计公司这一轮修改后，房型设计上的一些细部缺点基本上会暴露出来，然后再在施工图绘制过程中加以改进，这样的房型今后的遗憾会减少很多（当然不可能没有任何遗憾）。

    虽然这样做会使设计的周期略微长一点，但慢工出细活，况且房型上处理合理，反而会节省成本，客户以后敲掉返工的事情也会少很多，这也是对资源的节约。所以说，让室内设计提前介入房型设计实际上是房型改良中一个事半功倍的好方法。

    

本文摘自《地产营销人必备之兵法》

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　　 本书的目的更多地在于启迪和思辨，了解问题的关键所在，至于解决的方法实际上可以多种多样，如何解决需要针对每一个具体个案不同而采取不同的方法，但当你掌握了解决问题的核心要点，方法自然就会想出来。
希望这本书能给每一个房地产从业人员有所启迪和帮助，也希望这本从房地产实战一线总结出来的书能成为大家今后实践的工具书，当遇到困难时拿出来看看，并能从中获得启发。