第二节 如何选择好店面(1)

　　一、如何做好地段评估

　　咖啡店经营者在确定店面地址时，一定要考虑到当地的人流量、经济状况、顾客消费特点、同行业竞争状况等。

　　1．区域特点

　　（1）区域规划。当选中某一区域后，首先要了解该区域的规划中是否有拆迁和重建项目，以及这些项目涉及的位置和动工时间，以免在咖啡店成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失，或者因此而失去地理优势。为了确定咖啡店的位置，最好事先向有关部门咨询清楚这些情况。

　　（2）市政设施。市政设施要能满足咖啡店日常经营必须具备的水、电等的供应；周边道路和建筑的建设要与咖啡店的经营相协调，要有完善的排水设施、垃圾处理设施、通信设施、消防设施等。此外，还要有良好的社区环境状况和治安状况。

　　（3）经济趋势。区域的经济发展趋势是选址时需要考虑的重要因素之一，这一因素对咖啡店的前景影响很大。

　　要选取相同类型区域的咖啡店作参照，详细研究它们的经营发展模式，因为在一定程度上这些模式都是相同或相通的。

　　（4）交通状况。良好的交通状况意味着充足的潜在客源。但必须清楚的是，在考虑这个因素时，要认识到客源绝不等同于交通的频繁程度。

　　（5）街道类型。街道类型决定了能否吸引消费者到来并停留住。例如，在一条狭长的购物街上，大型商场等购物密集点在街的中部，行人经过街两端的目的多半是到中部去购物。这样，大量的停留时间和消费需求也都会集中在中部，而两端的咖啡店只能看着如潮的人流通过而毫无机会。

　　（6）房租多少。对于以租房的形式取得营业的咖啡店来讲，房租是影响其营业利润的一个重要要素。房租过高时就要考虑放弃所确定的咖啡店的位置。房租的数额应以保证咖啡店的基本营业利润为标准。

　　咖啡店周边区域的特点会直接影响咖啡店的经营，必须根据区域的不同特点做出相应的对策。营业点的选择对生意兴盛与否有重要影响。如果地址选择不当，即便咖啡店装潢精美、口味上好、服务周到，生意也可能不兴隆。因此，不论是在筹划开业还是正在营业，都必须彻底研究地址问题，研究重点是营业地址的特点和与之配合的营业方针。

　　2．人流量统计及入店率统计

　　在营业时间内按小时统计，如从8点到24点，按表2-1中所列的时间段来统计。人流量统计表如表2-1所示。

　　表2-1咖啡店人流量统计表

　　

　　每小时只需统计15分钟的人流量与入店人数，乘以4就是一小时的人流量与入店人数。

　　人流量是指从店门口经过的人数，包括离店门很近的范围内路过的人，同一个人来回经过几次，就算几次。

　　最好的统计时间是星期二、星期三、星期四、星期六、星期日，最好回避在恶劣的天气中做统计。

　　3．附近顾客群调查

　　每小时人流量统计后剩余的45分钟可以用来做客流调查。调查的目的是发现他们从哪里来，并对客人的年龄段、性别、职业、形象等做记录。

　　对客人的调查范围不超过店址两个街道，对每位客人的调查所用时间不超过5分钟。

　　对只是过路人或逛街者，也记录下来。

　　对调查结果要进行分析，发现哪些是我们的客人，哪些是我们的潜在消费者。下一步就可以根据此调查报告针对这些潜在客人制定推广活动计划。

　　4．初步评估店址

　　（1）基本情况。建筑物建造历史（距今多久）；面积(建筑面积、使用面积)，建筑结构；建筑物前方（临街）情况，便利性如何。

　　（2）租金。基本租金、保证金、有效期、出租率和其他。

　　（3）建筑物基本信息。建筑物基本信息如表2-2所示。

本文摘自《手把手开店系列》

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　　 本书从中小投资者的角度出发，系统地介绍了如何筹建并成功运营一家咖啡店。内容包括市场前景与投资分析、开店筹备工作、选址、营销管理、利润管理、店员管理、顾客服务、营运管理、氛围营造、产品制作等，涵盖了咖啡店筹建和经营的方方面面。书中资料大部分来自工作一线，具有很高的实用价值。书中针对开咖啡店的每个环节给读者提供了一系列事务处理的流程、方法和技巧，对读者具有实质性的帮助。本书适合咖啡店投资经营者使用，也可作为个人学习和行业培训用书。