第三节 签订租赁合同(1)

　　一、租赁合同的主要内容

　　1．明确维修责任

　　出租承租双方必须对建筑物及其附属设施的维修责任在合同中予以确定。合理期限内一般由出租方负责维修或承担维修费用。如因维修影响咖啡店经营的，应相应减少租金或延长租期。因承租方责任对店面进行维修的，由承租方负责维修并承担维修费用。

　　2．合同的起止日期

　　合同的起止日期一般由双方协商确定，由于租赁合同一经签订便具有法律效力，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。如房租在高峰时，可以把租期安排得短一些；低谷时，把租期安排得长一些，如五年以上或者更长。承租方应要求在租赁期满后有优先续租权。

　　3．房租的支付

　　明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，承租方必须编制清单，注明完好程度，作为租赁合同的附件。最理想的支付方式是先支付一个月的租金并交纳一个月的押金，以后按月支付租金，租赁期限届满时如不续租，由出租方退还押金或最后一个月不再支付租金。另外，也可以考虑按季支付或半年支付一次租金；最好不要按年支付租金，因为这种方式占用的资金量非常大。

　　4．店面的面积

　　租赁双方首先要统一面积的计算标准。计算面积时一般以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。如果出租方出具的是建筑面积证明，在签订合同要折算为使用面积。面积要进行实地测量，重新计算后绘出草图，双方签字确认。店面的附加面积要由出租方出具有关的法律文件予以确定。

　　5．周边公共设施

　　经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是要检验水、电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营的需要，确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，以保证咖啡店具备经营的基本条件。

　　6．其他条款

　　合同要对违约一方承担相关责任做出规定。在合同执行过程中，如经营者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，经营者可通过仲裁或诉讼要求赔偿损失。有关事项议定后，即可依照《中华人民共和国合同法》签订房屋租赁合同。

　　二、签订租赁合同注意事项

　　签订房屋租赁合同时，应着重注意以下问题。

　　1．出租者是否具有齐全的手续

　　租赁者最好直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，看其手续是否齐全，以避免日后产生不必要的麻烦。如果是接手对方转租的现成的咖啡店，要向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，查验原合同的有效期限以及其他关于转租的约定，并向房屋产权所有者咨询确认，同时还要查验原承租人的营业执照，查验无误后再决定；必要时向房产管理部门查询相关资料，并在签订合同时公证备案，以防上当受骗。

　　2．房屋是否具备办理营业执照的资格

　　咖啡店投资商承租商铺的目的在于经营咖啡店，而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置。在承租商铺之前，应当到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下信息。

　　（1）房屋的用途和土地用途。必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，承租人将面临无法办理营业执照以及承担非法使用房屋的风险。

　　（2）商铺是否已经注册了营业执照。如果原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移的，将会导致同一个商铺无法再次注册新的营业执照。

　　（3）房屋是否已经存有租赁登记信息。若已经存有租赁登记信息，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办理营业执照。

　　（4）涉及餐饮这种特种行业的，还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格，取得治安许可证和卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。

　　此外，还要确保出租人能够提供相关的房产材料，否则也可能导致无法取得营业执照。

本文摘自《手把手开店系列》

---

　　 本书从中小投资者的角度出发，系统地介绍了如何筹建并成功运营一家咖啡店。内容包括市场前景与投资分析、开店筹备工作、选址、营销管理、利润管理、店员管理、顾客服务、营运管理、氛围营造、产品制作等，涵盖了咖啡店筹建和经营的方方面面。书中资料大部分来自工作一线，具有很高的实用价值。书中针对开咖啡店的每个环节给读者提供了一系列事务处理的流程、方法和技巧，对读者具有实质性的帮助。本书适合咖啡店投资经营者使用，也可作为个人学习和行业培训用书。