第三节 签订租赁合同(2)

　　3．是否免装修期租金

　　在咖啡店商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同中，主要是由于咖啡店在租赁后需要对房屋进行装修，以达到咖啡店的营业标准。在这种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，因此在签订租赁合同时，一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下只免除租金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。

　　4．是否约定装修和添附处理方法

　　咖啡店往往需要花费大额资金用于装修。为了确保装修能顺利进行，以及保障承租者的利益，在合同中应当注意几个问题。一是明确约定出租人是否同意咖啡店对商铺进行装修，以及装修方案是否需要取得出租人的同意等。

　　如需要改建和搭建，应当约定清楚，对于广告和店面招牌的位置也要约定清楚。二是解除合同的违约责任，

　　合同通常会约定违约金等同于押金，违约金数额不大，一般还不及咖啡店的装修损失。因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担咖啡店的装修费用。三是明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式。

　　5．是否能满足咖啡店对水、电、煤气等的使用需求

　　因咖啡店经营的特殊性，对水、电、暖气、燃气和排水设施等均有特殊的要求，这些公共资源的供应又会受到各种因素的影响。建议在承租门店前，应当先行考察其是否满足咖啡店使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及涉及的相关费用由谁承担，并在合同中明确约定。另外，合同还应规定在门店无法满足正常需求的情形下，咖啡店有免责解除合同的权利。还要确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修责任，以保证咖啡店具备经营的基本条件。

　　6．是否承担租赁税费

　　按照有关法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费。

　　出租人：营业税及附加税、房产税、个人所得税、印花税。土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收标准为准。

　　转租人：营业税及附加税、印花税。

　　在具体实践中，商铺租赁税费的缴纳种类比较多，上述标准只是法定征收标准。不同区域或许有不同的征收方法，具体可在签订商铺租赁合同前咨询实际代征网点的工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。

　　7．是否还有其他条款

　　合同中对违约行为要做出规定。在合同执行过程中，如承租方违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，承租方可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，依照《中华人民共和国合同法》签订房屋租赁合同。

　　三、和业主合作的方式

　　与业主共同创造双赢的开店模式，是咖啡店极力推广的。投资有投资前期、发展期、盈利期。可以跟开发商达成共识，分阶段谈租赁的价格。投资者可以选择一个比较灵活的合作方式，在咖啡店压力大的时期，让业主为咖啡店减缓压力；当咖啡店盈利的时候，给予业主相应的回报。

本文摘自《手把手开店系列》

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　　 本书从中小投资者的角度出发，系统地介绍了如何筹建并成功运营一家咖啡店。内容包括市场前景与投资分析、开店筹备工作、选址、营销管理、利润管理、店员管理、顾客服务、营运管理、氛围营造、产品制作等，涵盖了咖啡店筹建和经营的方方面面。书中资料大部分来自工作一线，具有很高的实用价值。书中针对开咖啡店的每个环节给读者提供了一系列事务处理的流程、方法和技巧，对读者具有实质性的帮助。本书适合咖啡店投资经营者使用，也可作为个人学习和行业培训用书。