《任我评说》 大城市效应

    “泡沫”一般是在将粉丝卖出了鱼翅的价格时才会出现。许多人认为今天中国的房价也是“泡沫”，但更多人看到的无非是大城市中类似于“汤臣一品”的房价，而完全忽略了鱼翅与粉丝的差别。或者说这些人只想吃鱼翅，而故意对粉丝的价格变化视而不见，尤其是不愿承认中国目前的经济水平只能让绝大多数人都吃粉丝的现实，就像绝大多数人宁愿挤入大城市拿暂时的低工资，也不愿到边远地区领取最初的高工资一样。

    从2005年全国商品房住宅的销售价格看，只有北京、天津、上海、江苏、浙江、广东六个省市的房价高于全国平均水平（3009元/平方米），其他绝大多数省市的平均房价尚不到2000元/平方米（1910.68元/平方米）。可以看出，少数城市与地区的房价已经变成了鱼翅的价格，而绝大多数城市与地区的房价仍然是粉丝的价格。

    为什么大城市的房价会高？不仅是因为土地价格高，更重要的是现行的财政政策让大城市拥有更多的公共资源和福利，形成了公共资源对消费能力的掠夺。

    大城市的教育条件好。进入了大城市就获得了优质的教育资源，并为改变今后的收入状况创造了先决条件。

    大城市医疗条件好。进入了大城市就取得了高水平的医疗条件，加上大城市所提供的医疗补贴和医保制度，不但可以降低就医的费用，还为几代人的健康打下了基础。

    大城市的就业机会多。进入大城市就增加了就业及获取高收入的机会，因此大批的毕业生并不愿意回到出生地或去边远落后的地区，而宁愿留在大城市中磨炼。

    大城市的创业机会多。大城市所聚集的文化、科技、服务等条件远远优于中小城市，而这些都给人们提供了独自创业的机会，让许多人可以在偶然之中找到必然。

    大城市的公共设施与保障好。人们在大城市生活，不但提高了生活质量，也降低了生活费用，如公共交通的补贴，水、暖、电、气的补贴等。

    类似这种公共资源差异的例子还可以举出许多，恰恰是这种公共资源配给的差异导致土地价格和住房价格的差异。

    我们可以明显地看出，“告老不还乡”的发展趋势和年轻人向大城市集中的趋势，加大了大城市的人口和财富聚集。消费向大城市集中所推动的城市经济增长又反过来提高了城市的公共资源配置能力，并形成一种循环发展的模式。

    中国有句古话，“大树底下不长草”，是指大树吸收了周边土地过多的营养，连草都难以生长。中国大城市的辐射与吸养的能力也与其类似（比如煤生产地山西的财富消费在北京，却将污染留在了山西），大城市的公共资源在强烈地吸收着周边地区财富的消费。

    中国还有句古话，“大树底下好乘凉”，则是从另外一方面反映出公共资源在大城市的优势。更多人宁愿花个高房价也要享受更多的“荫凉”，而高房价的付出则在“荫凉”中得到了补偿。就像10万元上不了一个重点中学，20万元上不了一个名牌大学的问题，恰恰可以通过居住地与户口的迁移在大城市中得到解决一样，高房价仍然挡不住这种公共资源的优势。

    在城市化的过程中，应采取发展大城市战略还是发展小城镇战略的问题在中国引发多次讨论。如果不能改变这种大城市公共资源配置优先的条件，小城镇战略就必然会有大量的困难。尽管尚有户籍的限制，但富起来的人们向大城市转移的趋势是不会改变的。

    一些人认为，当我国小城镇的发展战略能解决城市化的问题时，大城市的房价就会平稳或下降了。这确实是解决人口向大城市过度集中的办法，但什么时候能实现，或者有无可能实现用发展小城镇解决人口向大城市过度集中的问题呢？

    至少在未来的十几年中，大城市的生活质量优于小城镇的现象不会改变，大城市吸纳外来消费能力受益的现象也不会改变。同时，从中央到省会再到地县的塔式管理体制也不会在未来的十多年中改变，那么分层级而形成的公共资源配置就更不可能改变了。

    在社会发展的不平衡中，我们无法改变人们向大城市汇集的局面，就像我们无法改变有人有吃鱼翅的喜好一样，因此大城市的房价会高，经济发达地区的房价会超过全国的平均水平。

    大城市会有饱和的时候，中小城市同样有发展成大城市的可能。美国的农业只占到GDP总量的2%，而我国的农业却占GDP总量的13%左右，但养活了近60%的农业人口。改变中国农村落后现状的唯一出路是将农民从农业生产中解放出来，让他们能分享城市提供的公共资源，在改善就业状况的同时提高他们的收入，最终让他们在离乡的同时离开土地的约束。

    但完成这一任务需要很长的一段时间，在这一过程中必然出现农业人口首先向大城市集中的现象，也必?会造成大城市的土地紧张，使土地供给远远落后于需求的增长。

    也许会有人用本地的收入来衡量本地的房价，但移民式的消费能力却首先是从高端开始的，对房价的博弈变成了争夺城市公共资源的博弈，而并不是以本地已经有权利享受这些公共资源的人口的收入为标准。

    大城市的政府在这种博弈中获得了更高的土地收益并转换成公共资源，房价在这种博弈中则成了过街老鼠，但又在骂声中向上爬！

    尽管许多人对房价的上涨不满，却无法抗拒大城市特有的吸引力，也无法改变中国特有的大城市效应。

    （2007年6月29日）

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。