《任我评说》 房价再涨十年又会怎样

    房价的上涨一直是政府、市场、媒体和民众关心的事情，许多人认为房价再涨十年必将天下大乱，事实真会如此吗？

    其实房价再涨十年会如何，这是个伪命题。问题并不在于房价是否上涨，而在于人们收入是否上涨；在于人们通过劳动和资产红利所得的增长速度是否大于房价的增长速度；在于社会保障是否可以解决人们的后顾之忧。

    中国的房价已经涨了不止十年了，至今仍在持续上涨中，并且城市化率在不断加大，城市居民的住房在不断改善，这是个不容否认的事实。房价的上涨并没有阻止人民改善生活质量的步伐。

    从1996~2003年的房价增长与收入增长的情况来看，房价的增长速度远远低于居民收入的增长速度。住宅价格增长了37.8%，年均4.7%，而收入增长了75%，年均9.37%，约为房价增长的两倍，只有2004年的房价增幅大于收入的增幅，自2004年的调控政策出台之后，连续几年的房价增幅都在持续地下降（见表2-5）。

    表2-51996~2002年商品住宅销售价格与居民收入对比

    年份    1996    1997    1998    1999    2000    2001    2002    2003

    商品房屋销售价格（元/M2）    1806    1997    2063    2053    2112    2170    2250    2379

    商品住宅销售价格（元/M2）    1605    1790    1854    1857    1948    2017    2092    2212

    人均可支配收入（元/年）    4839    5160    5425    5854    6280    6860    7703    8472

    资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。

    2004~2006年，房屋销售价格指数分别为109.7、108.4、106.4，2006年回落了两个百分点；二手房住宅销售价格指数分别为115、108.4、105.3，2006年回落了三个百分点。

    2007年一季度，虽然房价增长了5.6%，但城市人均收入增长了16.8%，远远高于房价的增幅，这只能说明房价收入比在逐年缩小，而不是逐年扩大。在确保人均收入增长的前提下，只要房价的增长小于收入的增长，那么房价的上涨又有什么不合理呢？又有什么可怕的呢？人均收入的增长中难道不包括建筑工人工资的增长吗？

    天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人的收入增长的道理？

    另一方面，土地出让价格的增长幅度远远大于房价的增长幅度。如2007年一季度，土地价格上涨9.8%，远高于房价5.6%的增幅。房价的增长大部分来自于地价的增长，许多城市的土地楼面价已经超过了1万元/平方米。

    从2005年全国主要城市商品房住宅房价表（见表2-6）中可以看出，市场中尽管有大量高于销售均价的楼盘，但除一线城市和发达地区外，

    商品住宅的普遍价格并不高。高于全国平均房价的只有六个省市（北京、天津、上海、江苏、浙江、广东），大部分省市都处于合理水平。

    表2-6全国主要城市普通商品住房房价核算（2005年）

    地区

    各地区住宅销售面积

    （万m2）    各地区住宅销售额

    （亿元）    销售均价

    （元／m2）

    全国    49795    14986    3009

    北京    2824    1740    6162

    天津    1261    503    3991

    河北    1210    218    1804

    辽宁    2294    616    2686

    上海    2846    1906    6698

    江苏    4209    1359    3230

    浙江    4546    1835    4037

    福建    1708    481    2815

    山东    3281    759    2314

    广东    4236    1779    4201

    广西    1416    265    1868

    海南    244    67    2744

    山西    610    112    1837

    内蒙古    921    128    1391

    吉林    597    108    1812

    黑龙江    1050    196    1868

    安徽    1686    348    2065

    江西    1351    186    1373

    河南    1539    255    1659

    湖北    1549    335    2164

    湖南    1592    227    1428

    重庆    1790    340    1902

    四川    2788    477    1711

    贵州    782    103    1312

    云南    1208    244    2018

    西藏    4    1    2339

    陕西    849    164    1930

    甘肃    420    74    1760

    青海    105    18    1712

    宁夏    319    56    1764

    新疆    559    83    1491

    数据来源：国家统计局，国家发改委。

    只要房价增长速度低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化，只会缩小两者之间的差距。而可支配收入中并未计算不断提高标准的住房公积金等社会保障性收入，更没有计算84.6%的拥有私有住房家庭的存量资产在房价上涨中的升值额。当二手房交易价格增幅高于一手商品房的价格增幅时，这些存量资产的转让会对购置新房有更大的帮助。

    在人均收入增长大大高于房价增长时，是否还会存在问题呢？答案是很明确的——会！

    从总体而言，尽管人们的收入增长超过了房价增长的速度，房价收入比在缩小而非扩大，但收入分配并不平衡，并且极可能是向中等以上收入的家庭倾斜。比如2007年一季度城镇居民平均收入增长16.8%，但中等以上收入家庭的增长可能大于20%，而中等以下的家庭收入增长小于10%。

    于是，因一次收入分配可能形成的结果是，一部分人增加了住房的消费能力，而另一部分收入增长较低的人群则降低了住房的消费能力。因此，收入增长高者可以接受住房价格的上涨，而收入增长低者则难以承受，形成了两极分化。

    解决这一矛盾的关键在于，政府提供的社会保障性住房能够确保低收入家庭的住房权利，同时以贴息贴租政策解决夹心层人群的住房问题，当然也包括限户型、限价、政策性租赁房等相关政策（我不认为现行的限价房有上位法的支持，但国家完全可以在审定住房法时给予上位法支持）。政府无法在一次分配中解决的问题，只能用二次分配来弥补，从而将房地产市场中无法解决的价格上涨趋势转化为市场只面对有消费能力的人群。

    只要社会保障到位，只要收入的增长大于房价的增长，则房价的增长并不可怕。我们不能想象，当中国的GDP总量和人均GDP快速增长时，房价不增长，除非大量地增加土地供给，并严格控制城市化进程。只要城市人均拥有的成套住宅总量始终少于城市家庭总户数，房价就不可能不上涨。在城市家庭分化速度远远大于住房供给速度的情况下，短期内的政策所引起的价格波动并不能阻止房价的上涨。

    从人口结构看，中国的房价至少会再涨十年，从城市化速度和中国经济的宏观情况看，也许房价会再涨更长的一段时间。

    少数城市与地区的高房价，更多的是经济的发展推动的，也包括外来购买力的支撑。公共财政制度的优势必然吸引更多的消费向发达地区靠拢，互补中会抵消房价的上涨因素，因此发达地区的房价一定会高于不发达地区。

    （2007年6月20日）

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。