《任我评说》 天亮不是因为鸡叫

    自2002年之后，中国的房地产业经历了连续数年的各种调控，其中包括大量的行政管理性措施，但从现行的行政法规条文来看，更多地不是依法治国，而是依章治国。

    仅举几例如下：

    一、我国并没有有关经济适用住房的性质、定位、生产与供给方式的立法，但《房地产管理法》中有明文规定，政府或国务院有权确定特殊用地和非商品房的社会保障性住房政策。这些政策房并非商品房，不受《房地产管理法》的管辖，自然可以由住房决定其供给政策，包括供给规模、供给结构、供给对象等一系列限制条件。

    但国务院的相关规章中并没有明确规定经济适用住房转让之后的适用法律。经济适用住房“出生”时是依据国务院和政府管理部门的行政规章，但是实际上，各级政府在执行中都通过转让给这个不受立法保护的“新生儿”悄悄地动了“手术”，让经济适用住房经转让后变成了商品房。那么，这个“手术”是谁授权或哪个法律给予保护的呢？

    如果经济适用住房仍然在划拨的土地上，不管如何转让都不改变土地性质或都仍在政府的控制之下循环，则不受现有法律管辖，而只受法律授权的国家行政规章管辖就行了。但如果要改变土地性质，转为由现行商品房的法律管辖时，就应该有一个法律依据。

    《房地产管理法》中有对划拨土地上房屋产权转让的明确规定，并有划拨土地可以转为出让土地和进行商品房交易的规定，但其前提都是将土地先由划拨用地转为出让用地（见第三十九条）。

    但经济适用住房在转让后变成商品房的过程中，并非按此法律规定办理，也许政府按此规定收取了补交的土地出让金或收益金，但土地出让给谁了呢？土地出让合同的法律依据呢？

    经济适用住房变成商品房的转换无法律规定，既不是房随地走，也不是地随房走。《物权法》中有专门的“业主的建筑物区分所有权”和“建设用地使用权”的章节，但找不到两种土地性质的房屋共处一地的法律，也不知道如何区分建筑物中这两种性质的房屋的共有部分，两种不同性质的土地与建筑的权利是否相等并可混合，也不知道建筑用地使用权证如何变更、转换与收回。

    总之，我国并没有一套将社会保障性住房分散的法律，不能完全改变土地使用性质并使之与出让土地的商品化住房接轨。但现实中这种情况却按地方规章普遍发生，依法治国也就变成依章治国了。

    二、《价格法》中对国家价格管理的权利进行了严格的限定，既有国家主导的政府定价权及政府指导价权，也同样有市场定价权，那么政府根据服务或产品价格管理的分类应各司其职，严格遵守法律规定。

    除《价格法》外，另有《房地产管理法》和建设部的“88号令”对商品房价格的管理做出了明文规定。可以明确地看出，中国法律体系中的商品房价格管理完全是市场调节价的管理制度，也就是说，商品房有市场调节的自由定价权，政府不得以各种理由进行行政干预。

    市场中的资产价格不会因政府的强制性限价而发生变化，不管限制的购买价格是多少，拥有者实际拥有的住房资产价格都不变，等于是用低价格享受着高资产的权利，并且可以通过转让再还原资产价格而获利。

    从土地的价值最大化看，也许限价招标时政府已拿到了最高的土地出让价格，这并不影响土地价值的实现。但土地的真正价值不仅是从政府的收益来体现，更多的是靠设计理念和建筑本身的价值提升。限价会限制设计师的创造性和投资者的积极性，让他们无心无力去挖掘土地的最大价值，而政府的最终损失则是因为这块土地的限价而平抑了周边土地的价值。

    当限价房否定了价值规律时，价格就不会对市场产生调节作用，那么这种房价又会对经济起到什么样的推动作用呢？要不要市场经济就成了影响中国改革方向的重大问题了。

    三、为防止外资进入中国房地产业，某些误以为房价会因为外国人购房而高涨的决策者们想出了许多限制外资购房的办法，于是一些部门就联合或单独下发了一系列的文件。

    先是外管局与建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，又是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等，但文件中却有许多令人无法用中国现行法律来解释的疑问。

    例如，我国的法律明文规定，如果境外机构在境内设立的分支机构、代表机构、办事机构不是按公司法、三资法设立的，均没有法人地位，也并非自然人，

    同时规定不动产登记的权利人应有法人或自然人的地位，那么这些没有法人地位的境外机构的分支机构或代表机构又如何持有房屋的不动产权呢？

    如果法律允许这些非法人机?持有不动产，而这些不动产产生经济纠纷又需要通过中国的司法程序给予保护时，没有法人地位的分支机构或代表机构又如何通过法院立案进行诉讼呢？如果这些分支机构或代表机构撤销时，又如何转移产权或进行市场交易呢？这一系列的问题又用什么样的法律给予保护呢？

    没有人反对国家对市场进行管理和对外资进行限制，但却必须遵守过去已经发布过、至今仍未撤销的法律，否则将使市场无所适从，也让依法治国成为一句空话。

    四、《房地产管理法》中明确了“房地产开发企业是以盈利为目的的，从事房地产开发和经营的企业”。但市场中的部门规章却要求以盈利为目的的企业承担社会保障性住房的供给职能，并要求企业在行使法律赋予的盈利权利时承担社会成本和道德成本，甚至还要承担稳定社会的责任，那么法律赋予企业公民的权利又用什么来给予保护呢？

    出让的土地要求在合同的约定期限内完成开发，但毛地出让时的拆迁责任却在法律与规则的不断变更中无法实现，而法院却在应对法律赋予的企业权利给予保护时躲在了舆论的背后；当城市的规划管理部门因政策的不断变化而要求开发企业修改设计时，却不承担因政策变化而给企业带来的重复设计的经济损失；当规划部门因政策的变化拒绝受理规划审批时，却未计算因此而拖延的土地开发时间，更不用说企业已支付了全部土地出让金的资金成本损失了。这个行政审批造成的拖延实质上是在消耗着消费者使用土地的年限，同时又让消费者承担着土地租金……

    已经按招拍挂的要求完成的设计与规划却要因政策的变化而修改，那么出让合同的契约是否双方都应遵守呢？这种契约的法律保护是否在政策或部门规章的变化下失去了效力呢？

    每天清晨，公鸡都会打鸣，于是一些人就误认为是因为鸡叫天才会亮，也因此才有了因为房地产商在叫“房价会涨”而引起房价上涨的谬论。实际上，当城市中没有鸡叫时天也会亮，太阳照样会爬出来。

    天亮并不是因为鸡叫，而是因为太阳系星球运行的自然规律。

    如果有了立法，不管是宏观调控还是市场的价值规律在起作用，都应服从于立法。如果认为我们的法不合理，那么就应修改相应的法律，而不是让法律服从于阶段性政策的部门规章，否则中国的经济将陷入调来调去的漩涡之中。

    （2007年5月8日）

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。