《任我评说》 投资与炒房

    自国家对房地产进行调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地区、城市掀起一波波的冲击，每到一处都横扫一片，不断冲高房价。某些决策者将其视为洪水猛兽，发誓要出台各种严厉的政策，坚决抑制这种投机之风。

    但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。

    投资分为两类，其中一类是固定资产投资，投资者把房子用于出租以获取租赁性收益，当房价上涨到一定程度时，通过转让以获取增值收益。投资者通常会选择待发展的区域进行投资，当区域的配套条件成熟、经营收益上升时，资产增值自然也就更高了。投资者既有选择商铺、办公楼进行投资的（眼前的收益会更高），也有选择住房进行投资的。住房投资的出租收益则要看地点、出租对象与服务条件了。

    不管是什么样的租赁行为，都解决了国家或市场不能提供长期租赁性住房的问题，让买不起房的人可以通过租赁解决经营和居住的问题。比如，开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供餐饮服务；比如，在国家不能提供租赁性住房时，一时买不起住房的人就只能先从私人手中租房住，而不必立刻购买商品房。

    没有投资行为就不可能有租赁市场，也不可能创造居民财产收入。中国本来就是发展中国家，大多数人并不完全具备购买房产的能力，只能靠金融信贷的支持解决住房问题。住房的个贷政策恰恰给了投资者一种机会，投资房产就成为一种合理的投资行为。不但中国如此，世界各国也是如此。

    某些政策在打击这种投资行为的同时，也在打击市场的繁荣，让许多人无法自行创业。企业登记中不是要求必须有注册地址吗？房子就变成了必备的条件。减少了租赁性的投资行为，也就减少了创业与就业的机会。

    住房市场也同样。如果国家政策与金融政策不能让政府和市场利用租赁性土地建设租赁性住房，减少了个人投资的租赁性住房市场，就只能提高租金的水平和扩大购房的消费群体，这不利于住房条件的改善，也不会缓解供求矛盾和降低房价。家庭总要有房子住，不是自行购房就是租赁房屋，一套房只能解决一户的居住问题。

    也有人说所有的调控政策都是在打击投机性炒房。所谓的投机性炒房是指，投资者购买商品房只是为了换取房屋差价，而不是租赁居住，或者房子从来就没人住，投资者买完房，就在房价上涨时又卖掉了，但这种情况在全国又有多少呢？

    在国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中房屋的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子，与国际通行的惯例不接轨，于是只好再创造一个空屋率来统计存量中未被利用的房屋。

    投机性炒房行为有多少就只好用空屋率来衡量了。过去曾有人用骑车在城中转一圈，看看有多少房子黑着灯的方式来认定空屋，以界定炒房的数量，后来有人用电表、水表的统计来替代空屋的统计。那么什么叫偶尔居住呢？比如有人就有“五加二”（每周的工作日和周末分别在两处居住）的生活习惯，是否两头都只能算空屋呢？还是看看人口与入户的统计数据吧！

    2004年全国存量住宅的空屋率为3.26%，而2007年全国城镇的空屋率则下降到2.81%，这说明在全国范围内，住房的实际利用率是极高的，出现空置率逐年下降的情况。这完全不值得大惊小怪，更不值得政府为区区的2.81%而头痛。

    2.81%的空屋率并非都是投机行为的反映，其中许多是富起来的人在不同的城市购房，是他们为子女上学、养老、度假而预先做的准备。大量的山西炒房团有购房置产的习俗，却没有卖房的习俗，山西人更多的是不破产不卖祖产的旧观念。而那种真正只吃差价的短期炒房人就更少得可怜了，也许还不到1%。

    2.81%的比例并不大，但套数的绝对值也有几百万套，当然让某些决策者颇感头痛了。但宏观调控却只能从总量上来调节，无法解决微观的细节，而为这2.81%出台的政策却可能影响到5%或10%的城镇家庭，因小失大就更不可取了。

    （2008年1月31日）

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。