第29节：房地产（节选）(5)

　　这样本来是青春痘的问题，由于处理的方式不对，结果真可能变成内分泌混乱了，最后把这个病一直拖到青春期之后，青年、中年仍然受影响，它留下的后遗症就是去市场化。

　　本来住宅问题分为两部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃饱，但是不管吃好，就好比开车有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相当于开奔驰宝马。在拥有宝马之前，应该先赶紧整个夏利，让大家有一个基本的代步工具，然后各走各道，互不影响，等条件具备了再鼓励大家自行购置更多或更好的车辆。但是我们没有从一开始就做这项工作，而是怪房地产商、市场，用体制、文件来管市场，让市场变成政府的下级，领导把市场当下级管，开个会就布置让市场听话。

　　我们没有分开市场、准市场和非市场，比如说保障房在新加坡有一部分就是非市场，叫公租、廉租，还有一部分是准市场（组屋的高端部分），另外一部分是完全市场。我们是把市场逼回到非市场的道路上，这样就出现了很多有趣的效果适得其反的调控措施。首先是土地成本和房价反向调控，好比一边发春药一边扫黄。土地价格越拧越死，土地供应越来越紧缺，这等于在发春药，这么贵的地，占掉整个项目60%的成本；而你又让房价降低，这等于又在扫黄。这其中总有一个是假的，就像在电线杆子上贴的广告，又是专治性病，又是专治阳痿，到底哪个起作用？其中必有一诈。

　　政府既把地价越调越高，却又希望房价要越来越低，没有办法，最后只能是去市场化，就是你买了地，第一，不拥有完全产权，就是70年的使用权，相当于是70年的租金；第二，两年不开发要收回。这还不够，政府还要定价，一房一价，而且还要限购等等。如果是市场经济，既然我已经租了50年、70年，我多长时间开发应该权力在我，但是中国不允许企业独立平等地和政府去讨论这个问题。

　　说到囤地、捂盘这事儿，打一个比喻，相当于娶媳妇时被指定第一年必须生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回结婚证，不能再生。人性是不可以这样来管理的。而作为企业的理性决策，70年中我有权根据市场变化来决定开工时间，不能要求我在市场不好的情况下必须两年开工。虽然市场好不好我也不一定知道，但是你只要一发文件，市场就肯定不会好。所以这里面已经不是市场经济的基本理念在支配企业行为了。

　　房价也是这样的，政府提供公共服务就可以了，保障房你可以自己定价，但是你不能来管我商品房的价格。北京商品房涨价幅度、打折尺度政府都要管，企业就没办法根据清晰、明确和长远的市场预期决定怎么做生意。比如我们买地时，市场说有10个客户都可以来买；等政府把地卖给我了，同时告诉我只有一半人可以买，剩下的谁买就抓谁，这等于谋财害命一样，高价地卖给我们，同时把客户赶走。

本文摘自《理想丰满》

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　　 冯仑为人经商大智慧：理想丰满 《理想丰满》是企业家冯仑自《野蛮生长》后亲笔撰写的又一力作。究竟怎样的房地产，才是对的生意？究竟怎样的社会，才会给力民营企业？究竟怎样的人生，才能创造生命的价值？ 当今中国，迷惑颇多——中国人价值观严重丢失，该如何重塑？收入差距日趋严峻，怎样才能确保社会的公平？公司遭遇政策挑战，发展限于瓶颈，该如何突破？社会财富将会如何传承？同根同种，台湾人幸福指数为何比大陆高？当理想丰满但现实骨感，怎样怎样规划才能让自己更幸福？《理想丰满》中，冯仑集半百人生沉淀，畅议当下热点；挟二十载拼搏经历，纵论未来大势。以其独有的睿智思辨、幽默段子，深入浅出，亦庄亦谐，对价值公平、财富传承、人生追求、企业治理等话题进行有力批判和建设，更全面展示、分享为人、经商的大智慧。充分彰显一代企业家的责任、情怀与远见，讲述令人内心安宁，人生幸福的鲜活故事。