第26节：千万富翁的房产经(10)
选择相对好区和珍稀资源；
适当分散投资；
宁愿投资几处小户型，不投资一处大户型。
（2）模式复制和滚动投资
B家庭要复制投资模式，实现成功的滚动投资，需要把握以下重点：
形成良性现金流
投资界有个口头禅：
现金流，现金流，还是现金流！
房价飞涨诱惑一些人不考虑供房能力和房产收益，把赌押在短期涨价上。那可能搏一时成功，却难以为继，不能作为模式滚动复制。
B家庭现有投资性房产现金流分析：
购买总价 投资房数 家庭月节余 按揭月供额 租金收入 月补差额
26万元 2套 2000元 1200元 1000元 200元
注：其中购买价格为数年前两套宜昌小户型房购买总价
B家庭拟投资房产现金流分析：
购买总价 投资房数 家庭月节余 按揭月供额 租金收入 月补差额
72万元 3套 1800元 2862元 1500元 1362元
注：其中单套价格为2011年初宜昌和西安郊区60平米二手房价格
需头款21.6万元（30%，小两口父母资助15.6万元），贷款50.4万元，利率5.5
从上表可以看出，B家庭小两口虽然实力和收入都有限，但是借助父母头款资助，最多有滚动投资5套房产的能力，加上北京一套房，可以有6套房产。
在此情况下，B家庭每月除去所需花费，还剩400多元月节余收入。考虑租户更换空档期，和机动应急，以及投资其他品种的需要，这已是其投资上限。
从长远看，B家庭的现金流会逐渐好转，因为房租和工资等家庭收入预期都会提高。
即使在2011年万众焦虑的投资环境里，我们可以很肯定预言，B家庭依然可以滚动投资。
6套房产的增值前景，将使B家庭在可以预见的未来，稳稳进入千万富翁的行列。
从上述两表可以看出，B家庭不论是已有投资性房产，还是计划投资的房产，现金流都是负的，或不是“良性”的，靠房产本身不能自我循环，也就是我们通常说的以房养房。
但是B是一个勤俭致富的家庭，有资金节余来贴补房租和月供差额，并且已经靠此成功地进行了宜昌两套房产的投资，享有了增值的收益。
他们的经验告诉他们，只要复制这一模式，有足够的资金节余去贴补差额，就能滚动投资。
如果B家庭坚持绝对的“良性现金流”，完全意义上的以房养房，不仅没有已成功的投资模式，未来投资方式也要变化。
B家庭绝对良性现金流的投资计划：
购买总价 首付比例 首付额 贷款额 按揭月供额 租金收入
72万元 65% 46.8万元 25.2万元 1430元 1500元
注：仍按30年按揭，利率5.5计算
从表中可以看出，在宜昌目前房价租金比下，首付比例需要高达65%，才能形成良性现金流。
在此情况下，B家庭需要拿出46.8万元，而非21.6万元首付现金。投资的现金数额门槛会高出一倍多。
如果坚持绝对良性现金流，B家庭要么设法筹足这笔钱，要么放缓滚动投资的步骤，减少所计划投资的房产。
不光在宜昌，甚至在欧美多数地区，即使相对房价的租金回报率更有利，通常也需要超过40-50%的首付比列，才能形成良性现金流，租金收入超过月供，即绝对意义上的以房养房。
B家庭不同投资方式回报率对比：按未来十年增值50－100%计算
投资方式 房产现价 首付额 十年后总价 增值额 回报率
绝对良性现金流 72万元 46.8万元 108-144万元 36-72万元 77-154%
贴补租金月供差 72万元 21.6万元 108-144万元 36-72万元 167-333%
注：投资回报率按实际支付金额，即首付额的增值比例计算。
对比结论是，即便B家庭能够凑足65%的头款，也不应这样做，因为投资回报率会下降一倍多。
像B家庭一样，多数中国家庭不必追求房产投资的绝对良性现金流。只要有稳定充足的家庭收入贴补租金月供差，就可以进行滚动投资，最大限度地收取增值利益。
本文摘自《中国式千万富翁》
发财是一门技术活：中国式千万富翁
据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？