第26节:千万富翁的房产经(10)

2013-12-21 08:42:01



  选择相对好区和珍稀资源;

  适当分散投资;

  宁愿投资几处小户型,不投资一处大户型。

  (2)模式复制和滚动投资

  B家庭要复制投资模式,实现成功的滚动投资,需要把握以下重点:

  形成良性现金流

  投资界有个口头禅:

  现金流,现金流,还是现金流!

  房价飞涨诱惑一些人不考虑供房能力和房产收益,把赌押在短期涨价上。那可能搏一时成功,却难以为继,不能作为模式滚动复制。

  B家庭现有投资性房产现金流分析:

  购买总价    投资房数    家庭月节余    按揭月供额    租金收入    月补差额

  26万元    2套    2000元    1200元    1000元    200元

  注:其中购买价格为数年前两套宜昌小户型房购买总价

  B家庭拟投资房产现金流分析:

  购买总价    投资房数    家庭月节余    按揭月供额    租金收入    月补差额

  72万元    3套    1800元    2862元    1500元    1362元

  注:其中单套价格为2011年初宜昌和西安郊区60平米二手房价格

  需头款21.6万元(30%,小两口父母资助15.6万元),贷款50.4万元,利率5.5

  从上表可以看出,B家庭小两口虽然实力和收入都有限,但是借助父母头款资助,最多有滚动投资5套房产的能力,加上北京一套房,可以有6套房产。

  在此情况下,B家庭每月除去所需花费,还剩400多元月节余收入。考虑租户更换空档期,和机动应急,以及投资其他品种的需要,这已是其投资上限。

  从长远看,B家庭的现金流会逐渐好转,因为房租和工资等家庭收入预期都会提高。

  即使在2011年万众焦虑的投资环境里,我们可以很肯定预言,B家庭依然可以滚动投资。

  6套房产的增值前景,将使B家庭在可以预见的未来,稳稳进入千万富翁的行列。

  从上述两表可以看出,B家庭不论是已有投资性房产,还是计划投资的房产,现金流都是负的,或不是“良性”的,靠房产本身不能自我循环,也就是我们通常说的以房养房。

  但是B是一个勤俭致富的家庭,有资金节余来贴补房租和月供差额,并且已经靠此成功地进行了宜昌两套房产的投资,享有了增值的收益。

  他们的经验告诉他们,只要复制这一模式,有足够的资金节余去贴补差额,就能滚动投资。

  如果B家庭坚持绝对的“良性现金流”,完全意义上的以房养房,不仅没有已成功的投资模式,未来投资方式也要变化。

  B家庭绝对良性现金流的投资计划:

  购买总价    首付比例    首付额    贷款额    按揭月供额    租金收入

  72万元    65%    46.8万元    25.2万元    1430元    1500元

  注:仍按30年按揭,利率5.5计算

  从表中可以看出,在宜昌目前房价租金比下,首付比例需要高达65%,才能形成良性现金流。

  在此情况下,B家庭需要拿出46.8万元,而非21.6万元首付现金。投资的现金数额门槛会高出一倍多。

  如果坚持绝对良性现金流,B家庭要么设法筹足这笔钱,要么放缓滚动投资的步骤,减少所计划投资的房产。

  不光在宜昌,甚至在欧美多数地区,即使相对房价的租金回报率更有利,通常也需要超过40-50%的首付比列,才能形成良性现金流,租金收入超过月供,即绝对意义上的以房养房。

  B家庭不同投资方式回报率对比:按未来十年增值50-100%计算

  投资方式    房产现价    首付额    十年后总价    增值额    回报率

  绝对良性现金流    72万元    46.8万元    108-144万元    36-72万元    77-154%

  贴补租金月供差    72万元    21.6万元    108-144万元    36-72万元    167-333%

  注:投资回报率按实际支付金额,即首付额的增值比例计算。

  对比结论是,即便B家庭能够凑足65%的头款,也不应这样做,因为投资回报率会下降一倍多。

  像B家庭一样,多数中国家庭不必追求房产投资的绝对良性现金流。只要有稳定充足的家庭收入贴补租金月供差,就可以进行滚动投资,最大限度地收取增值利益。



本文摘自《中国式千万富翁》


   发财是一门技术活:中国式千万富翁 据胡润财富榜披露:2011年中国内地千万富翁人数已达96万人,每1400人中就有1人是千万富翁,千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言,中国已进入百万富翁社会,开始向千万富翁社会迈进!面对这样的消息,多数人心中都会产生这样的疑问:我是千万富翁吗?如果是,我该怎样理财,才能让财富稳步增值?我不是千万富翁,甚至连百万富翁也不算,我能成为千万富翁吗?我该怎么办?

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