3.5　恒隆集团： 积极发展地铁沿线物业

    恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923~1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。
    1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。
    1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2 400万股新股，每股面值2元，以8.5元价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等，已初具规模。
    恒隆上市后，即将所筹集资金进行一项重大投资，它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。
    恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元，超过合和，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
    在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是，它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10%。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2 880万元，占公司综合纯利的比重已超过45%。
    恒隆在地产经营上的另一个重要特色，就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年，恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位，即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%，恒隆、合和各占25%，当时平均每个单位的销售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。
    1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地，计划兴建淘大花园。其后，恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权，使之成为恒隆的附属公司，以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展，可提供4 800个住宅单位和部分商场，总投资达9.4亿元。
    1979年，恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团（恒隆占37.5%），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达4.3亿元，恒隆赚得其中的1.6亿元。
    恒隆的发展，可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨，总楼面面积达700万方尺，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元，其中，恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出，全港轰动。
    这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度，恒隆录得纯利3.52亿元，创上市以来的第二个高峰。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。