做房地产“投资商”(2)

　　对于黄光裕提倡的房地产业要“薄利多销”的理念，国美内部人士也很认同。如鹏润地产CEO童渊说：“每个城市都有其房屋均价，比如北京的均价是5800元，‘国美第一城’的均价正好是这个数字，再加上性价比要高出10%~15%，通过低价战略迅速销售，迅速回笼资金。我们到任何一个城市都要仿照‘国美第一城’的经验，开发均价房，即使该市的均价是2000元。”

　　“鹏润家园”是黄光裕投入四五年精力打造的第一个大型住宅项目，但中途却两次停售，每次一停七八个月。人们对其中的原因甚为不解，对此黄光裕解释道：

　　不卖，就是想使小区有更好的形象，使消费者买起来放心。

　　房地产在做的过程里，要做出一个好品牌，实际上有很多方面需要互动，我们正在充分运用我们的策略和资源。我们不会因为售楼停止而停止工程，因为我们不是靠卖楼的钱来盖楼的，从经营和投资的角度来讲，这一点是非常明确的。我们该盖楼盖楼，该卖楼卖楼，这是两个层面，没有太紧密的联系。

　　黄光裕的做法的确不同于许多主要依靠银行贷款的房地产开发商，他说：

　　卖图纸、预售，还没开始动工就开始卖，我们基本上不太用这种方法。我们跟他们的性质还是不太相同。一是我们房子比较好，二是我们不急于回笼资金，三是我们大部分卖的是现房，期房卖得不多，我们对期房有所控制。

　　鹏润房地产公司下面设有建筑公司、设计部门、销售公司、物业管理公司，还有在房地产公司底下的各种配套企业。黄光裕采取的是一条龙式的开发理念，把每一个环节连起来，他给出的理由是：

　　我发现房地产分得很细，最起码从大块来讲，分为投资、开发、建设、销售、物业管理，需要很多人充当投资商或开发商或者投资加开发商等角色，这里面就产生了很多断层，有人以为有了钱自己就可以搞房地产，可以当投资商，有人以为懂得跑手续或者怎么办就可以当开发商，但其实他们根本不理解这个行业。古语说，土木不可轻动，他们无法真正理解钱多的问题，它里面非常复杂，假如不懂的话，就会造成价格过高，在市场上卖不动，而工期把握不住就会加长投资期;假如不懂规划，凭想象买这块地，等规划下来，投资多没问题，投资少了，就完了；假如不懂销售，你想当然地说这地方肯定卖得出去，你销售不动，不懂客户的意愿、需求，这些信息反馈不回来，这楼就可能出现设计错误，对房地产企业来说这几种断层都有可能致命……

　　所以搞房产开发，要有很多很多补救的点，要想到很多很多特殊情况，你再来做。不是说你算好一笔账就行，一笔账是绝对解决不了问题的。这就是说，既要为以后做储备又要不影响你现在的经营。将来你若真是出了问题，你用不了这么多补救的点就能把这个问题解决，你预备的点要绰绰有余，这时候你才安全。

　　国美从2005年开始大举进攻房地产，一下子推出了四家开发公司：鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产。国美同时从事民用住宅的开发和商业地产方面的开发。

　　鹏润地产作为国美系最老的房地产公司，开发过“鹏润家园”和“鹏润大厦”，目前还拥有北京开阳桥附近总建筑面积15万平方米的大康鞋城。鹏润地产继完成“国美第一城”之后，致力于做北京的高档物业。

　　2005年2月，国美置业刚成立的时候，黄光裕就曾表示，未来国美置业将对商业地产有所侧重：致力于商业地产、酒店、城市经营开发，且开发项目将大部分自己经营，而非出售。4月18日，北京国美置业以总价8?05亿元的投资，将北京市2005年南四环最大的招拍挂项目收入囊中。该地块被用做打造亚洲最大的时尚产业品牌汇集和展示交易的高端平台——鹏润国际时尚交易中心。

　　尊爵地产将面向外埠做土地一级开发，更重要的是发展大规模的均价房产品。明天地产则将致力于在北京发展大众型产品。

　　在2006年9月25日，北京住总集团将其持有的40?01%中关村国有法人股，分别转让给北京鹏泰投资等几家公司。本次股份转让完成后，鹏泰投资持有中关村总股本的29?14%，为第一大股东。鹏泰投资实际控制人为国美电器董事长黄光裕，此次入主中关村成功后，他将逐步注入优质地产资产，打造一个地产资本帝国。

　　关于商业地产，黄光裕有过这样的表述：

　　我们的企业主要是做地产和零售业，我们做商业项目选地的时候，从地产和商业的角度进行选择。我们认为，中国未来会有一种趋势，即在社区里面出现商业中心，它是一种真正集中型的商业中心。未来商业发展最重要的将不再是位置，这将与国际趋势接轨。我们做商业地产也要具备这种条件。因为这和我们的企业也形成一种互补的形式。

　　基于这种理念，黄光裕在商业地产上不断开拓。在2007年，黄光裕对外透露，国美集团希望在未来2~3年内，将名下鹏润地产、国美置业、尊爵地产和明天地产等房地产公司重组后打包上市，上市首选地为香港地区。

本文摘自《中国顶级CEO的商道真经》

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