“零售+地产”的黄金组合(1)

　　1990年，中国修改土地法，允许批租国有土地，从而引发房地产热。当时，由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。影响深远的海南房地产泡沫，就产生于那个年代。泡沫的产生缘自于金融业的混乱和失控。因而，在1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。1995年，海南地产泡沫破灭，很多地产商人不得不挥师北上。

　　海南疯狂的地产泡沫无疑给了黄光裕一定的启示。在改革开放取得一定成果之后，人们对于住房的需求迅速膨胀，国家必定会宏观调控。看到房地产的发展前景，就在海南地产泡沫破灭的时候，零售业起家的黄光裕也开始介入地产业。

　　后来曾有人问黄光裕，当初他怎么会想到做房地产这个从表面上看起来与零售业毫不相干的行业？黄光裕是这样解释他的理由的：

　　最重要是两个因素：一是地产是一个可以正面发展的行业，并且它还能够发展得很大，最起码还有二三十年的生命力。二是这个行业的投资和社会资源是和我们企业互补的。我们做地产并不是因为行业好我们才做，而是因为这个行业和我们的零售业非常互补。

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　　零售业是天天都有流水，天天都有利润，而房地产是一次性投入，一次性获利。

　　我进军房地产业，主要是为了追求1＋1＞2的效果。如今，我找到了一种感觉，就是同时操作两个行业。

　　它（房地产资金）的回收取决于你的思路。比如用来租，就变成了零售业，每月有钱进来，但量不会很大；拿来卖，开售的话有相当一部分的资金进来。它应该属于中长期投资，不属于绝对长期投资。在房产投资前期资金相当密集，要具备可卖、可出租（特别是可出租）等使用条件。实际上做房地产很危险吗？也不是，形成良性循环后，就不会出太大问题。

　　事实证明黄光裕的决策是对的。国家于1997年10月份再次降低存贷款利率，个人的公积金和按揭贷款的利率也有显著下调。在这样的条件下，居民的购房成本显著下降。这一系列的措施有效促进了商品住宅市场的繁荣。1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。商品房按揭政策为我国房地产业的发展开辟了广阔空间，金融方面的支持直接推动房地产业进入了新高潮。

　　至于国家全面禁止银行资金进入地产业，并不能阻挡黄光裕进入，反而为他减少了竞争对手。由于黄光裕的国美零售事业正在全面发展，因而可以借国美之手获得银行贷款。

　　至此，零售和房地产成为黄光裕商业王国的两大支柱产业。如“2004胡润零售富豪榜”调查表明：在黄光裕的105亿财富中，90亿元来自零售业，15亿元来自房地产。

　　为了扩大地产投资，2005年初，黄光裕在鹏润地产的基础上，分别成立了明天地产、国美置业和尊爵地产，并且这三家房地产公司各司其职。与此同时，黄光裕将上市的国美电器的非电器业务全部分离出去，由此可以看出他致力于发展房地产的决心。

　　产业的“互动、互补、互助”是黄光裕“相融共生”经营理念的核心，而“家电零售+房地产”的组合无疑是体现他这一理念的最佳例子。因为在黄光裕看来，房地产与家电零售之间具有互补性：

　　零售业短期现金流量大而利润较薄；房地产长期沉淀资金，可一旦启动销售，则可立即获得较高利润。

　　黄光裕利用地产加零售这对黄金组合兼容互补，即获得了1＋1>2的效果。所以在家电之外，他将地产作为国美发展的第二行业。

　　家电业资深观察人士刘步尘对国美的这一组合模式进行了深入研究，据他分析，家电连锁是国美电器的发家之本，但随着流通渠道竞争的日趋白热化，如今的家电连锁给黄光裕带来的只是增加现金流，而利润微乎其微。国美电器为了继续发展，必须开展多元化经营，寻找新的突破口。而房地产可带来更多的利润，实现国美电器的二次腾飞。

本文摘自《中国顶级CEO的商道真经》

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