日本购物中心发展及趋势分析(2)

2014-01-29 16:36:13

　　从销售额水平分析，自1979年起日本购物中心的年销售总额就开始超过了一直保持强势地位的百货店。此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也在逐步提高，近些年来这一比例一直维持在20%左右。具体情况如图1-4、图1-5所示。

　　此外，从2002年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少房地产开发商在市区兴建购物中心。

　　二、现状特征

　　与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。但相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。如图1-6所示。

　　从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一美国购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多，2004年日本2660家购物中心中只有112个购物中心有百货商场，所占比例为4.2%。如图1-7所示。

　　日本购物中心的发展优势不仅体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存、免费托儿、妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心在下雨时会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。

　　三、趋势表现

　　近些年来，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160 000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

　　近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC（Neighborhood Shopping Center）的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资和经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）的营运开始走下坡路，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。

　　2005年，日本Chain Store Age杂志7月号公布了最佳十大购物中心名单，其中小区性的小型购物中心由于有地方特色、能满足商圈消费者需求，所占比例多达六成。相对表现最差的十大购物中心排名中，多半是区域型大型购物中心。鉴于此，日本伊藤荣堂宣布在未来五年内要盖60个NSC。由此也可看出，日本的小区型购物中心方兴未艾。

　　此外，体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，该模式源于美国，一般位于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心，分别是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。

本文摘自《项目运作全解密》

　　本书前三章分别就定位、租售、运营管理三个商业地产全程运作中的重要环节作出了分析，第4章和第5章是对中国大陆商业地产及北京商业地产形势和发展现状的看法，而第6章则是作者作为商业顾问的思考。全书内容独立成篇，短小精悍，探讨了商业地产项目运作中的热点问题；分析了影响商业地产项目运作成败的因素，并提出了务实的实施经验；加之以诸多实际项目案例作为佐证，可以使读者得到拿来即用的启示。书中近百张独具风格的彩色图片，呈现了一场精彩的商业零售和地产项目相得益彰的视觉盛宴。本书能够为商业地产从业人员的业务工作提供切实有效的专业帮助，对商业地产投资者也颇具借鉴价值。