商铺空置原因分析

　　1. 阶段面积供应过量，超出需求规模

　　北京的商铺面积大量集中供应，同期招商，而作为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未能达到与供应相匹配的高速度，因此造成阶段的供需失调，导致了一定面积商铺的空置。

　　控制建议：

　　开发商在进行商业项目开发时要理性分析判断项目的可行性及可发展规模，在分析判断过程中除了要针对区域商业市场、消费者、现有商业项目进行深入分析外，更要注重“零售商访谈”工作——就项目的定位、具体业态布局与零售商进行沟通，了解其入驻项目意向，并按照现有需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目发展规模，如此可增加项目招商的确定性，避免空置风险。

　　2. 不合乎用家需求的产品进入市场造成空置

　　诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，实际上不同业态商家在层高、柱距、荷载等方面有不同的要求，如果在设计时未能作出针对性预留，则在后期招商时就难以成功。即使位置再优越，可能零售商也无法接受，因此造成了空置现象。

　　控制建议：

　　商业项目在设计实施前就应该有明确的定位，亦要初步确认每层的业态布局，在以上诸项得以确定的基础上，再参照不同业态的需求特征，同时考虑相对的可调性，形成设计意见来指导设计工作，如此可避免未来不适合商家需求的产品出现而形成空置。

　　3. 分割产权销售造成经营失败导致空置

　　诸多开发商为快速回收投资而采取划割商铺销售的方式操作，但销售后将会造成业主众多且过于分散，使得项目整体难以实现统一的经营规划，在各自为营的情形下也无法建立自身的竞争优势，最终往往会导致经营失败，形成空置。

　　控制建议：

　　开发商进行项目散售是出于快速回笼资金的需求，散售比其他操作方式更容易取得资金的快速回笼。因此从这一角度而言，如果市场仍然有购买和投资的需求，开发商就难以自发地停止散售的操作。

　　如果要务实地制止散售造成的空置现象，可能就需要政府进行相关调控工作，根据商业物业的经营性特征出台相关规章，限制商铺的分散销售行为。上海市政府已在2004年初公布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》来限制商场式产权商铺的销售。北京市政府应及早考虑制定政策来进行控制，以保障北京房地产市场的良性发展，避免因此可能增加的商铺空置率。

　　4. 在日趋激烈的竞争及外围环境的变动下，失利商家所造成的空置

　　随着外在消费需求的变动及更多竞争者的加入，使得诸多无法适应市场变化的商业项目被迫停业，因此造成空置。此种现象是正常的市场更新优化过程，在不产生因供应量过大或恶性竞争现象引发空置的前提下，则不会对市场产生不良影响。

　　其他间接原因分析：

　　在以上空置原因分析中，其中前两种类型属于“新增型空置”，是因为新交付物业由于种种原因未投入使用而形成的空置，后两种类型则属于“经营性空置”，是曾有过运营历史，因故而停业的商业物业造成的空置。另外，政府控制不当及商铺投资者的不理性行为也是造成空置率的间接原因，具体分析如下：

　　1. 政府缺乏对商业的系统规划

　　除了要限制分散产权商铺销售外，政府应对城市商业网点作出提前规划，此规划应是基于专业化工作的成果，以限定城市商业的总量。对不同特性区域进行适合性的商业功能分布规划，以避免总量过大及错位的商业功能定位而造成的空置现象。

　　2. 投资者不理性间接推动了空置产生

　　之前在北京市场商铺供应面积一直相对较少，商铺投资回报相对较高的背景下，使更多的人受到了鼓舞，从客观大环境上促成了对商铺投资的需求。目前商铺投资者大部分还是不够理性，并且地产商以强大的资金实力为背景，掌握了更多的话语权，使投资者没有更多可了解商铺投资真相的信息，使投资行为变得更为盲目，由此造成了商铺分散销售。大量商铺的产权分散的现象，对统一控制经营形成了障碍，使得经营难以成功，因而形成空置。

本文摘自《项目运作全解密》

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　　 本书前三章分别就定位、租售、运营管理三个商业地产全程运作中的重要环节作出了分析，第4章和第5章是对中国大陆商业地产及北京商业地产形势和发展现状的看法，而第6章则是作者作为商业顾问的思考。全书内容独立成篇，短小精悍，探讨了商业地产项目运作中的热点问题；分析了影响商业地产项目运作成败的因素，并提出了务实的实施经验；加之以诸多实际项目案例作为佐证，可以使读者得到拿来即用的启示。书中近百张独具风格的彩色图片，呈现了一场精彩的商业零售和地产项目相得益彰的视觉盛宴。本书能够为商业地产从业人员的业务工作提供切实有效的专业帮助，对商业地产投资者也颇具借鉴价值。