房地产（2）

　　出售房产

　　出售房产的原因

　　房产持有人出售房产的原因主要有以下几种：

　　1. 当房产持有人得知政府要对房产交易征收更高的税费时，利用免征期间出售房产，以节省税费支出。

　　2. 房产的租金收入持续下降，不能使房产持有人达到以租养房的目的。

　　3. 房产持有人陷入财务困境，急需现金。

　　4. 房产持有人认为房价已经过高，打算兑现投资收益。

　　5. 房产持有人发现了更好的投资机会。

　　6. 房产持有人的子女想就读名校，只能通过买房把家安置到名校的周边，并办理户口转移的方法来实现，房产持有人就会卖旧买新。

　　7. 房产持有人现有的住房不能满足居住需求，要换更大的房子。

　　8. 房产持有人计划离开现在居住的城市，出国定居或到其他的城市定居。

　　售房的成本估算

　　出售房产时包括下列5项成本，房产持有人需要事先作好估算。

　　1. 剩余的贷款本金。

　　2. 各种税费：营业税、个人所得税、印花税等。

　　3. 房产出售前的各种杂费。在房产交接前应该缴清各种杂费：水费、电费、燃气费、物业管理费、供暖费、网费、停车费、电话费、有线电视费等。

　　4. 售房费用。售房费用包括中介费、广告费和带买房人看房的费用等。

　　5. 出售前的装修费。房产持有人在出售房产前，应该对房屋进行简单的装修，包括清洁房屋、粉刷墙壁、更换地板等，目的是使房产能卖个好价钱。

　　售房方式的选择

　　1. 自己销售。如果房产持有人有充裕的时间，并且有房产交易的经验，可以通过以下渠道出售房产：

　　（1）在一些网站发布广告。

　　（2）在报纸刊登广告。

　　（3）在社区公告栏张贴广告。

　　（4）请物业公司协助推销。

　　（5）通过亲友推销。

　　2. 委托中介公司销售。房产持有人最好将房产委托给那些信誉良好、市场网络健全的大型房产中介公司进行销售，这样做除了能够保证比较可靠的客源外，还能够保证交易的安全性，避免以后发生纠纷。另外，信誉良好的中介公司还能提升房产的售价。

　　售房前的装修

　　房产持有人在出售房产前，一定要对房屋进行彻底的清洁，最好能进行简单的装修，这样做可以使房产身价倍增，尤其是年代较久的旧房，装修更是必不可少的。装修需要把握尺度，不可投入太多，以免得不偿失。

　　出租房产

　　出租房产的过程中需要注意以下问题：

　　1. 即使中介费用较高，也要找信誉良好的中介公司做代理，还要争取富有经验的房产顾问为你服务。

　　2. 房客需要有稳定的工作。稳定的工作表明有稳定的收入，这样收取房租才有保证。经验告诉我们：房客的素质和他们的工作收入状况密切相关。

　　3. 要和房客面谈，了解房客租房的动机和对房屋使用方面的要求，许多问题可以在交谈中发现和解决。

　　4. 尽可能同房客保持良好的关系。

　　5. 租金最好3个月或半年一付，减少你的管理时间。

　　6. 尽量提高押金的数额，甚至可以减少租金来提高押金额。

　　7. 租房合同期限最好为1年。期限太短，会增加中介费用的比重，降低租金收益；期限太长，当租金上涨时，你就会比较被动。

　　8. 一定要及时足额纳税，这样你的出租行为就能受到法律保护。

　　记住：房子宁可空着，也不要租给不合适的房客。

　　购买二手房

　　不能买的二手房

　　购买二手房首先应该了解哪些二手房是根本不能购买的，这有利于购房人控制风险。下列这些二手房千万不能购买：

　　1. 同该单位的办公场所在一个院区内的军队、医院、学校产权的公房。

　　2. 已经列入拆迁公告范围内的房产。

　　3. 产权有争议的房产。

　　4. 共有产权的房产，未经其他产权共有人书面同意的。

　　5. 期房。

　　6. 未领取产权证书的房产。

　　7. 已经抵押的房产，未经抵押权人书面同意的。

　　8. 已经被法院查封和冻结的房产。

　　9. 擅自改变房屋使用性质的房产。

　　10. 小产权房。

　　购买二手房需要注意的其他问题

　　前面主要讲的是二手房的产权问题，下面还要说明购买二手房应该关注的其他问题：

　　1. 选择信誉良好的大型房地产中介公司，聘请有经验的房产顾问。

　　2. 不要购买物业管理混乱的社区的房产。

　　3. 在签订合同之前，要对所购房产进行详细的调研，尽可能地了解房产状况和社区环境。

　　4. 要聘请专业律师起草购房合同，合同要尽可能的详细。

　　5. 签订购房合同后，不要把购房款直接交给中介公司。在办理好产权过户之前，最好将购房款存入独立账户，由买卖双方和中介公司共同监管。

　　6. 签订《房产交接书》，《房产交接书》上要列?所有需要交接的项目，这些项目包括：

　　（1）水表账单。

　　（2）电表账单。

　　（3）燃气过户证明。

　　（4）有线电视过户证明。

　　（5）电话费账单。

　　（6）供暖费账单。

　　（7）网费账单。

　　（8）物业管理费账单。

　　（9）停车费账单。

　　（10）户口迁移证明。

　　（11）房屋内部设施、家具、电器清单。

　　（12）房屋钥匙。

　　购买二手房比购买一手房的手续更繁琐，风险也更大，购房人一定要多花些时间和精力，保证房产顺利过户，避免发生纠纷。

　　商业地产投资

　　本章所述的商业地产主要是指商铺和商住两用房。

　　商铺

　　中国有一句俗语叫作“一铺养三代”。这句话充分说明了商铺的长期投资价值。但是，并不是所有的商铺都可以“养三代”的，也不是所有的商铺都能让投资者赚到钱的，那么，什么样的商铺才值得投资呢？下面，我们就来看看影响商铺价值的主要因素：

　　1. 商铺具有的商情因子。所谓商情因子，就是商铺所在的周边地区的商业环境。商铺周围最好有大型的购物中心、商业城、娱乐城、写字楼、酒店、高档住宅区等，这些周边的项目设施会带动商圈里的商业活跃程度。此外，投资商铺也要关注区域内居住人口从事的职业和收入水平，如果周围居民全是一些低收入的人群，那么他们的消费水平也不会高到哪里去，投资者投资的商铺就不会有很大的升值空间。商情因子是投资者投资商铺要关注的最重要的因素，商情因子低的商铺不要投。

　　2. 商铺的交通便利条件。便利的交通条件会带来客流量，而客流量对于商铺的价值至关重要。如果投资者投资的商铺的交通条件不好，那么这个地段的客流量就会很低，商铺就没有什么商机，商铺也就没有什么价值。

　　3. 商铺所在的楼层。商铺所在的楼层也决定了商铺的投资价值。商铺应该是一处适合商户做生意的房子，所以一层的商铺一般会比二层、三层、四层的商铺更有价值（因为客流量大）。投资者投资一层的商铺，无论以后出租还是出售，回报都会比较好。

　　4. 商铺的硬件条件。商铺的硬件条件是指铺面的面宽、进深、层高、是否临街等能有效地引起消费者关注的因素。比如有的商铺铺面很窄，那么不管用这个铺面做什么生意，被消费者注意到的可能性都很小，相应地，这样的商铺的投资价值就很低，升值的空间也不会很大。此外，投资者还要关注商铺的水、电、燃气、通风设备、卫生设施等是否完备，这些都关系到商铺的投资价值。

　　5. 商铺周边设施的发展趋势。商铺投资价值的提升是一个动态的过程，商铺周边设施的发展状况的发展趋势对提高商铺的价值起到重大的作用。如果商铺周边新建一个高档住宅区，或者商铺附近新设立了一个地铁车站，那么对提升该商铺的价值一定具有很大的推动作用。

　　上述内容讲了影响商铺价值的主要因素，下面，我们来谈谈投资商铺时要注意的问题：

　　1. 最好投资“旺铺”中的 “旺铺”。投资者投资商铺最好选择繁华商业区的商铺进行投资，繁华商业区的商铺会有很多“旺铺”，而“旺铺”中的“旺铺”就是最有价值的商铺，虽然价格最高，但是未来的租金收入也会最多，即使投资者想转让，转让价格也有保证。

　　2. 投资商铺一定要出租，不要出售。如果你投资了很有价值的商铺，商铺出租的回报会是非常理想的、丰厚的。拥有了这样的商铺，就等于有了一棵摇钱树，你就实现了“一铺养三代”的理想了。

　　3. 要关注商业地产开发商的后期运营管理。你从商业地产开发商的手中购买商铺时，一定要重点关注这家开发商的后期运营管理，因为后期管理是商铺能否持续出租的重要因素。你最好选择有商业地产开发和运营经验的开发商，要看看这家开发商过往的商业地产运营状况，不要轻易相信开发商的“豪言壮语”。

　　4. 不要轻易相信开发商“售后返租，固定回报”的承诺。有些商业地产开发商为了吸引投资者购买商铺，会承诺投资者将投资者购买的商铺回租，并给予投资者一定期限内的固定回报（比如10年，年回报率为8%），开发商这样做的目的是尽快回笼资金。但是，投资者要考虑到，一旦开发商在未来因经营不善而倒闭，而该商业地产的运营效果又不理想，那你的商铺可就“砸”在手里了。

　　商住两用房

　　从投资的角度讲，投资商住两用房比投资住宅更有商机。商住两用房既可以出租给住户居住，也可以出租给公司办公，还可以出租给小商人经商。房子的使用范围更加灵活，不像住宅，除了出租给别人居住，就不能用作其他用途了。

　　在商住两用楼里，如果把一个100平方米的房子出租用于商用，对于一些小公司就足够了，但是租金却可以是面积相同的普通住宅的1~2倍。只要房子的地段合适，交通便利，那些小公司的老板也不会在意，因为对他们来说，租商住两用房要比租写字楼便宜多了。

　　投资商住两用房要注意以下问题：

　　1. 商住两用房更适合商用。商住两用房通常没有燃气供应，要做饭只能用电磁炉。商住两用房的水、电收费标准也比住宅的收费标准贵很多。

　　2. 交通一定要便利。因为商住两用房主要是小公司和小商户租用，员工的收入不会很高，因此，商住两用房最好紧邻公交车站、地铁车站。

　　3. 要能进行公司登记。商住两用楼要能够进行公司登记，这样才有较高的投资价值。有的商住两用楼，不能够进行公司登记，那么这种商住两用楼的价值就大打折扣了。对此，你在购买之前，最好调查与了解清楚。

本文摘自《做最好的保险代理人》

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　　人活着就会面临各种各样的风险，而保险是转嫁风险的一种不可替代的手段，也就是说，只要人活着，就需要保险。因此，作者认为保险是永远的朝阳行业，保险代理人也是永远的朝阳职业。中国的保险公司现在纷纷向综合经营迈进，保险集团公司不断涌现，综合经营的势头不可阻挡，而综合经营的保险公司一定需要大量的复合型金融人才，这就需要现在的保险代理人向理财规划师转变。
　　与此同时，投保人对保险代理人的要求也不断提高，他们不仅需要从保险代理人那里购买保险产品，还需要保险代理人给他们提供综合的理财顾问服务，帮助他们做好财务安排，这也要求保险代理人转变成理财规划师。作者写作这本书就是本着提高保险代理人的知识水平的目的来写的，旨在帮助保险代理人开阔视野，提高综合理财规划的水平，从而适应市场的需求，成为客户认可的理财规划师，也让自己未来的职业生涯更加美好。