房地产（1）

　　房地产是一种非常重要的投资工具，它适合富裕人士进行投资。本章将主要对住房投资和商业地产投资进行介绍。

　　房地产概述

　　房地产的概念

　　房地产是指土地、建筑物和附着在土地、建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产是房产和地产的总称。

　　房产和地产的关系

　　1. 房产。房产是指各种明确了权属关系的房屋和与之相连的建筑物。

　　2. 地产。地产是指明确了土地所有权的土地。我国的地产是指有期限的土地使用权。

　　3. 房产和地产的关系。房产和地产之间存在着客观的、必然的联系，主要表现在以下3个方面：

　　（1）从实物形态来看，房产和地产不可分割。

　　（2）从价格构成来看，房产价格包含地产价格。

　　（3）从权属关系来看，房产所有权和地产所有权是紧密联系在一起的。

　　房地产投资的特点

　　房地产作为一种投资工具，它具有下列特点：

　　1. 房地产既是消费品，又是投资品。自住房既是消费品，同时也是投资品。

　　2. 房地产既有投资价值，又具有使用价值。房地产在升值的同时，又可以用来居住、办公。

　　3. 位置固定，不可移动。房地产由于其位置固定，又被称为不动产。

　　4. 投资标的的有形性。房地产是看得见、摸得着的投资品。

　　5. 具备长期升值潜力，可以抵御通货膨胀。由于土地资源的稀缺性，使得房地产具备长期的增值潜力，可以抵御通货膨胀。

　　6. 投资需要的资金量大。投资房地产需要的资金量很大，少则几十万元，多则几百万元、上千万元。

　　7. 流动性较差。房地产的流动性较差，投资人欲将房地产变现，远比出售股票和基金困难得多。

　　8. 地域之间的价格差异大。房地产的地域性很强，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价格都会存在差异。

　　9. 产权的期限性。房地产的产权具有期限性，住宅有70年的使用权，而商业用房只有40年的使用权。

　　10. 维护成本较高。投资房地产，每年都要缴纳物业费、供暖费，如果今后开征房产税，则会进一步增加投资人的负担。

　　影响房地产价格的因素

　　影响房地产价格的因素主要有下列12种。

　　1. 自住房的需求。随着我国城市化进程的加快，越来越多的人口涌入城市，增加了人们对自住房的需求。随着家庭的裂变，子女独立生活后，也会增加对自住房的需求。随着离婚率的增加，也会增加对自住房的需求。

　　2. 投资的需求。随着人们的生活越来越富裕，更多的人加入到房地产投资者的队伍中来，投资性房地产的需求不断增加。

　　3. 就业率。随着就业人数的增加，人们的实际收入将会增加，进而对房地产的需求量会增加。

　　4. 通货膨胀。从近百年国际上许多国家的发展来看，投资于房地产是抵御通货膨胀的一个良好手段。

　　5. 利率水平。较低的利率水平会刺激更多的人贷款购买房地产，而较高的利率水平会抑制人们的购房行为。

　　6. 人民币汇率。人民币汇率的升值会带动房地产价格的上涨。

　　7. 政府的政策。房地产是国民经济的重要组成部分。政府的政策，诸如土地供应政策、房地产税收政策等，都会对房地产的价格产生重要的影响。

　　8. 建设成本。水泥、钢铁、建筑材料的价格，人员的工资水平，都会影响房地产的建设成本，进而影响房地产的价格。

　　9. 建筑设计和施工质量。建筑设计的新颖和高质量的施工，都会带动房地产价格的上升。

　　10. 房地产的租金。如果住房租金上涨，会刺激租房者贷款购买房产，因为他们会发现租房成本和贷款成本相近。如果住房租金下降，他们就会继续租房并观望。

　　11. 不同城市房地产价格的差异。不同城市房地产价格差异的原因主要有以下4点：

　　（1）不同规模城市的经济发展水平存在差异。

　　（2）不同规模城市的居民消费水平、消费观念存在差异。

　　（3）不同规模城市的房地产受政策影响的程度不同。

　　（4）不同规模城市的政治地位不同。

　　12. 同一个城市中的房地产价格差异。在同一城市中，造成房地产价格差异的主要原因有以下6点：

　　（1）距离市中心的远近。

　　（2）交通便利程度。

　　（3）社区环境。

　　（4）物业管理水平的高低。

　　（5）生活的便利程度。

　　（6）子女教育的便利程度。

　　买房还是租房

　　买房还是租房，这是没有自住房的人们经常提出的问题。下面，就让我们看看它们各自的利弊。

　　1. 买房的利弊。

　　（1）买房的好处。

　　第一，房地产是抵御通货膨胀的良好武器，可以使自己的资产保值、增值。

　　第二，给人们带来内心的安宁和安全感。

　　第三，是家庭稳定、事业成功的标志。

　　第四，拥有固定资产财富。

　　第五，可以传承给子女。

　　（2）买房的弊端。

　　买房唯一的弊端是：如果是贷款买房，一旦买房人的收入下降或贷款利率持续上升，买房人就会面临很大的还款压力，甚至陷入财务困境。

　　2. 租房的利弊。

　　（1）租房的好处。

　　第一，可以根据自己的收入变化租房。

　　第二，可以根据自己的工作地点变化租房。

　　第三，可以将节省下来的钱用作其他高收益的投资，比如投资股票和基金。

　　第四，不必承受偿还贷款的压力。

　　（2）租房的弊端。

　　第一，经常搬家，居无定所。

　　第二，缺乏安全感和成就感。

　　第三，长期的租金支出。

　　我认为，如果你能支付房屋的首付款，能承担房屋的装修费用，能购买家具和电器，并且每个月的月供不超过你月收入的30%，你就应该买房，房产在给你带来安全感的同时，还可以使你成为有产阶层。

　　购买一手房

　　购买一手房是指买房人从房地产开发商手中直接购买拥有产权的全新商品房。下面，我们仅就购房人在购买一手房过程中所涉及的若干问题进行扼要的阐述。

　　购房目的和考虑因素

　　购房时，人们会考虑到很多的因素，比如价格、地段、交通便利程度、户型、环境、物业管理等。但是，一个楼盘很难在各个方面都很完美，总会存在着某些缺憾。因此，购房人要根据自己的购房目的，权衡利弊后做出决定。

　　所谓购房目的，就是你为什么要买房，或者说你买房是做什么用。大多数人的购房目的主要是自住或投资。明确了购房目的，你就需要对购房的诸多因素全面考虑，然后进行取舍。

　　1. 自住。对于大多数人来说，买一套属于自己的住房是人生中很重要的一件事，拥有自己的住房可以使自己和家人具有安全感和归属感。即使是自住，不同的人还是有不同的目的，比如有的人购房是为了过渡居住，有的人购房是为了改善居住条件，有的人购房是为了方便孩子上学，有的人购房是为了商住两用。不同的购房目的，会导致不同的关注重点。下面，我们就不同的购房目的分别进行说明。

　　（1）为了过渡居住。所谓过渡居住是指购房人购房是为了解决阶段性的居住问题，而不是为了长久居住。以过渡居住为目的的购房人主要是年轻人，比如为了结婚而购房。

　　以过渡居住为目的进行购房，价格往往是购房人考虑的重点，其次是交通便利程度。通常情况下，首次购房的年轻人可选择总价较低、交通便利的小户型住房。

　　（2）为了改善居住条件。中年人在具备了一定的经济基础后，大多会选择换房，以改善生活条件，提高生活质量。这时，价格已经不是唯一重要的条件，购房人应综合考虑交通便利程度、社区品质、户型、物业管理等因素。通常情况下，购房人可选择社区品质高、交通便利的中大户型住房。

　　（3）为了解决子女的教育问题。人们都希望自己的孩子能受到良好的教育，能就读于教育质量高的小学、中学，为今后上重点大学创造条件。因此，以方便孩子上学为目的的购房人应优先考虑楼盘所在区域的教育资源问题，比如是否有知名的小学、中学等，自己所购的住房是否属于“学区房”。

　　（4）为了商住两用。 为了商住两用的购房人，不但要考虑房子能满足居住需求，还要能够满足办公需求。一般要求房屋内要有一个较大的“厅”，便于办公，居住部分和办公部分要有一定的间隔。为了方便客户到访，要求所在楼盘的交通便利、停车方便。

　　2. 投资。房地产是一种很重要的投资工具。很多人购房以投资获利为目的。具体来说有以下两种情况。

　　（1）通过出售获利。投资购房用于出售，就是“炒房”，即通过低价买入高价卖出，获取买卖的差价。对于以“炒房”为目的的购房人来说，楼盘的升值潜力是最为重要的因素，影响升值潜力的因素有很多，其中最重要的因素是“位置”，“位置”是影响房价的决定因素。此外，还要关注楼盘所在区域的市政规划前景，比如有些本来偏远的地段，由于政府部门的搬迁、地铁的修建、学校的搬迁等，突然由“冷门”楼盘变成“热门”楼盘，身价倍增。

　　（2）通过出租获利。购房投资用于出租属于长期投资行为，是通过出租住房的租金收入获取投资收益。对于以出租为购房目的的购房人来说，需要考虑的最重要因素是区域和交通，比如办公楼集中的地段、高等院校集中的地区、地铁沿线的楼盘等，这些地段的住房不但容易出租，而且租金相对较高。

　　购买能力评估

　　对于大多数人来说，购房是一笔巨大的开支。因此，在购房之前，购房人需要为自己拟订一个详细的财务计划。总的来说，购房应该量力而行，不要盲目追求“一步到位”，从而给自己造成沉重的财务负担。

　　1. 购房的各种费用。这里，先来说明购房的费用支出。

　　（1）首付款。

　　（2）契税，一般是房价的1.5%~3%。

　　（3）公共维修基金，一般是房价的2%左右。

　　（4）印花税，房价款的万分之5。

　　（5）如果是贷款购房，还要支付保险费、公证费、律师费。

　　2. 评估自己的购房能力。评估自己的购房?力需要从下列3个方面入手：

　　（1）计算首付能力。计算自己的首付能力时，应该包括上述列明的所有费用，加上房屋的装修费用，因为你不可能住在毛坯房里。

　　（2）计算月供能力。 如果你是贷款购房，你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，最好预留出一年的住房抵押贷款的月供。

　　（3）计算养房能力。养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费，如果你购买的房子距离上班地点很远，你还要考虑到交通费用。

　　仔细计算自己的购房能力是非常重要的，这样会使你理性购房，避免自己陷入财务泥潭，成为“房奴”。

　　购房过程中应当关注的问题

　　1. 楼盘信息的收集。楼盘的信息可以通过下列渠道获得：

　　（1）房展会。房展会是各个楼盘集中展示的场所，参加房展会有利于购房人对楼盘信息进行全面的了解，还可以对各个楼盘进行比较。

　　（2）互联网。互联网是购房人快速了解房地产信息的途径，特别是专业的房地产门户网站，可以使购房人掌握大量有用的信息。有些网站的业主论坛，能使购房人了解已经购房的人们对各个楼盘的看法以及楼盘存在的问题，对购房人选房很有帮助。

　　（3）报纸。

　　（4）杂志。

　　（5）广播、电视。

　　（6）他人介绍。

　　2. 实地考察楼盘。 在收集楼盘信息的基础上，对楼盘进行初步选择，下一步就是对楼盘进行实地考察。不要听信售楼人员的片面宣传，也不要被样板间的模样所蒙蔽，你一定要亲眼看看自己未来的家是个什么样子（不要购买停留在图纸上的房子）。

　　3. 对开发商进行调查。对楼盘考察结束后，下一步是对开发商进行调查。

　　（1）到政府有关部门调查开发商销售的楼盘是否证照齐全。

　　（2）到开发商以前开发的楼盘调查，看看业主们是否对居住环境、物业管理满意。

　　（3）通过其他渠道了解开发商的口碑。尽量选择一个口碑良好、实力雄厚的开发商，这不但是房屋质量的重要保证，而且也是今后居住环境和物业管理水平的重要保证。

　　4. 选择贷款方式。住房贷款又称住房抵押付款，是由银行先将房款支付给开发商，借款人再按月向银行支付本息的付款方式。目前，银行提供的购房贷款主要包括：住房公积金贷款、商业贷款和组合贷款这3种。

　　（1）住房公积金贷款。如果借款人所在企业为其缴纳了住房公积金，借款人就可以申请住房公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率远低于同期商业银行贷款利率。如果借款人所在企业未为其缴纳住房公积金，则借款人就不能申请住房公积金贷款。住房公积金贷款的办理时间较长。

　　（2）商业贷款。商业贷款是商业银行提供的贷款。商业贷款的条件较住房公积金贷款的条件宽松，只要借款人符合商业银行的贷款条件，就可以申请。但是，商业贷款的利率远远高于住房公积金贷款的利率。

　　（3）组合贷款。组合贷款就是将住房公积金贷款和商业贷款结合在一起，通过商业贷款弥补住房公积金贷款的不足。借款人申请组合贷款时，需要先办理住房公积金贷款的审核手续，审核通过后，借款人再办理商业贷款的审核手续。组合贷款中的住房公积金贷款和个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。

　　借款人无论采用哪种贷款方式，贷款期限都不能超过30年，借款人的年龄越大，贷款期限就越短。

　　5.签订购房合同。购房合同是格式合同，一般是由当地房地产管理部门审核后的标准合同，购房人没有什么选择的余地。如果购房人和开发商有什么特殊的约定，可以签订补充合同。尽管是格式合同，购房人还是要仔细地、认真地阅读，避免掉入合同陷阱，能签订补充合同的，一定要签，不要怕麻烦。

　　6. 收房。购房人通常在支付了房屋尾款后，才能领取钥匙，验收房屋，这样做就已经对购房人不利了。但无论如何，购房人在验收房屋之前，都不能先签《验房合格表》，否则就等于承认开发商交付了一套符合合同约定、质量合格的房子，在这种情况下，一旦出现纠纷，购房人就处于十分被动的地位。

本文摘自《做最好的保险代理人》

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　　人活着就会面临各种各样的风险，而保险是转嫁风险的一种不可替代的手段，也就是说，只要人活着，就需要保险。因此，作者认为保险是永远的朝阳行业，保险代理人也是永远的朝阳职业。中国的保险公司现在纷纷向综合经营迈进，保险集团公司不断涌现，综合经营的势头不可阻挡，而综合经营的保险公司一定需要大量的复合型金融人才，这就需要现在的保险代理人向理财规划师转变。
　　与此同时，投保人对保险代理人的要求也不断提高，他们不仅需要从保险代理人那里购买保险产品，还需要保险代理人给他们提供综合的理财顾问服务，帮助他们做好财务安排，这也要求保险代理人转变成理财规划师。作者写作这本书就是本着提高保险代理人的知识水平的目的来写的，旨在帮助保险代理人开阔视野，提高综合理财规划的水平，从而适应市场的需求，成为客户认可的理财规划师，也让自己未来的职业生涯更加美好。