第29节:千万富翁的房产经(13)

2013-12-20 22:15:52



  至于利息,我在《中国式百万富翁》里说,进入才智时代,我们不能再以小农意识投资理财。

  永远不要看别人赚了自己多少钱,多看看自己靠别人,靠社会资财赚了多少钱。

  B家庭滚动投资前景:预期10年后房产增值50-100%

  选择    累计房产总价    总贷款额    风险    十年后房价    增值额

  现状    240万元    21万    低    360-480万    120-240万

  投资三套小户型    312万元    71.4万    中    468-624万    156-312万

  抵押贷款再投资    412万元    181.4-221.4万    偏高    618-824万    206-412万

  从表中可以看出,B家庭每多滚动投资一步,贷款额都在增加,风险提升。

  如果家庭整体收支能够支撑,每前进一步,增值预期都以百万级提升。

  滚动投资能力动态估量

  十年前,甚至三五年前,没有多少中国人会认为自己有能力进行房地产滚动投资。

  三五年后,十有八九,B家庭不但确信自己有此能力,而且会发现能力和资源迅速递增。

  在过去几年内,B家庭三套房产总值已经由100多万增长到240万。

  尽管其中两套房贷款尚未还清,但是北京房产,加上三套房产中的增值部分,都已经成为家庭资产和投资资源。

  不需要等10年,少则三五年,多则五六年后,B家庭的投资形势会出现以下变化:

  房产价值提升,形成新的可盘活投资资源;

  家庭收入增长,月供能力提高;

  房租逐年上涨,长期趋势是接近甚至超过月供,形成良性现金流。

  这些都有助抵销投资风险。

  实现金钱魔术的人们

  这就像金钱魔术,似乎潜力无限。

  媒体曾经报道英国有一对寻常夫妻,就靠一套套买房产出租,通过滚动投资积累了巨大财富,成为亿万富翁。

  考虑到欧美房价半个世纪多数涨了10多倍,中国房价20年就涨了10倍,这种“魔术”并不是神话。

  国家经济发展,私有产权确立,信用制度建立,的确打开了魔咒之门,需要的只是你有知识和能力。

  这又不仅仅是金钱游戏,也是扎扎实实的投资管理。

  你要谋划投资,计算现金流,维护房产,照料租户,为城市化大潮中初来乍到的无房户们解忧,在为自己积累财富的同时奉献社会。

  当年刚去美国时,我曾在西雅图给位华人老板打工。他原是台湾农民,家里农田被开发拿到补偿,去亚洲许多国家投资遭受失败,最后来到美国。

  他瞄准美国教育发达,专门在大学区投资公寓出租。后来生意越滚越大,发展到汽车旅馆,购物中心,成为亿万富翁。

  在海南有很多东北人,当年冲着宜人气候去闯荡。他们开始一套套房买,后来一单元一栋栋拿,拉亲带友做起出租生意和家庭旅店。

  现在他们多数都成了千万甚至亿万富翁。

  未来商业地产族

  中国人有住房私人产权和投资概念,不过10-20年历史。

  现在多数还停留在零星住房投资上。

  谈起商业地产,人们只知大腹便便的官商,套钱圈地、权钱结合的奸商大佬。

  闯海南的东北百姓先走了一步。

  随着私有产权发展,投资模式成熟,可以预期,西雅图华人老板的经历,也会在我们这里重现。最初的成功滚动投资者,将和海南东北人,广州深圳城中村农民一起,成为新一代商住地产经营人。

  他们通过滚动投资,将拥有成栋住宅,成片地产。

  谁又敢说,B家庭,有心的北京宜昌小两口不会有那一天。

  (3)滚动投资的风险

  投资界有个惯例,谈论赚钱,首先考虑控制风险。

  一旦不再把住房视为温馨小窝,而是生蛋金鸡,一旦开始滚动投资,开启财富之门的同时,也埋下了风险种子。

  应该时刻牢记这一点。

  规模和Equity

  以有限资源寻求最大效益。不能误解为滚动得越大越好,背离能力。

  首先,规模和资产不能等同。

  有些人误以为生意做得越大,就越有钱,是错误的。



本文摘自《中国式千万富翁》


   发财是一门技术活:中国式千万富翁 据胡润财富榜披露:2011年中国内地千万富翁人数已达96万人,每1400人中就有1人是千万富翁,千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言,中国已进入百万富翁社会,开始向千万富翁社会迈进!面对这样的消息,多数人心中都会产生这样的疑问:我是千万富翁吗?如果是,我该怎样理财,才能让财富稳步增值?我不是千万富翁,甚至连百万富翁也不算,我能成为千万富翁吗?我该怎么办?

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