第29节：千万富翁的房产经(13)

　　至于利息，我在《中国式百万富翁》里说，进入才智时代，我们不能再以小农意识投资理财。

　　永远不要看别人赚了自己多少钱，多看看自己靠别人，靠社会资财赚了多少钱。

　　B家庭滚动投资前景：预期10年后房产增值50-100%

　　选择    累计房产总价    总贷款额    风险    十年后房价    增值额

　　现状    240万元    21万    低    360-480万    120-240万

　　投资三套小户型    312万元    71.4万    中    468-624万    156-312万

　　抵押贷款再投资    412万元    181.4-221.4万    偏高    618-824万    206-412万

　　从表中可以看出，B家庭每多滚动投资一步，贷款额都在增加，风险提升。

　　如果家庭整体收支能够支撑，每前进一步，增值预期都以百万级提升。

　　滚动投资能力动态估量

　　十年前，甚至三五年前，没有多少中国人会认为自己有能力进行房地产滚动投资。

　　三五年后，十有八九，B家庭不但确信自己有此能力，而且会发现能力和资源迅速递增。

　　在过去几年内，B家庭三套房产总值已经由100多万增长到240万。

　　尽管其中两套房贷款尚未还清，但是北京房产，加上三套房产中的增值部分，都已经成为家庭资产和投资资源。

　　不需要等10年，少则三五年，多则五六年后，B家庭的投资形势会出现以下变化：

　　房产价值提升，形成新的可盘活投资资源；

　　家庭收入增长，月供能力提高；

　　房租逐年上涨，长期趋势是接近甚至超过月供，形成良性现金流。

　　这些都有助抵销投资风险。

　　实现金钱魔术的人们

　　这就像金钱魔术，似乎潜力无限。

　　媒体曾经报道英国有一对寻常夫妻，就靠一套套买房产出租，通过滚动投资积累了巨大财富，成为亿万富翁。

　　考虑到欧美房价半个世纪多数涨了10多倍，中国房价20年就涨了10倍，这种“魔术”并不是神话。

　　国家经济发展，私有产权确立，信用制度建立，的确打开了魔咒之门，需要的只是你有知识和能力。

　　这又不仅仅是金钱游戏，也是扎扎实实的投资管理。

　　你要谋划投资，计算现金流，维护房产，照料租户，为城市化大潮中初来乍到的无房户们解忧，在为自己积累财富的同时奉献社会。

　　当年刚去美国时，我曾在西雅图给位华人老板打工。他原是台湾农民，家里农田被开发拿到补偿，去亚洲许多国家投资遭受失败，最后来到美国。

　　他瞄准美国教育发达，专门在大学区投资公寓出租。后来生意越滚越大，发展到汽车旅馆，购物中心，成为亿万富翁。

　　在海南有很多东北人，当年冲着宜人气候去闯荡。他们开始一套套房买，后来一单元一栋栋拿，拉亲带友做起出租生意和家庭旅店。

　　现在他们多数都成了千万甚至亿万富翁。

　　未来商业地产族

　　中国人有住房私人产权和投资概念，不过10-20年历史。

　　现在多数还停留在零星住房投资上。

　　谈起商业地产，人们只知大腹便便的官商，套钱圈地、权钱结合的奸商大佬。

　　闯海南的东北百姓先走了一步。

　　随着私有产权发展，投资模式成熟，可以预期，西雅图华人老板的经历，也会在我们这里重现。最初的成功滚动投资者，将和海南东北人，广州深圳城中村农民一起，成为新一代商住地产经营人。

　　他们通过滚动投资，将拥有成栋住宅，成片地产。

　　谁又敢说，B家庭，有心的北京宜昌小两口不会有那一天。

　　（3）滚动投资的风险

　　投资界有个惯例，谈论赚钱，首先考虑控制风险。

　　一旦不再把住房视为温馨小窝，而是生蛋金鸡，一旦开始滚动投资，开启财富之门的同时，也埋下了风险种子。

　　应该时刻牢记这一点。

　　规模和Equity

　　以有限资源寻求最大效益。不能误解为滚动得越大越好，背离能力。

　　首先，规模和资产不能等同。

　　有些人误以为生意做得越大，就越有钱，是错误的。

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？