第28节：千万富翁的房产经(12)

　　前几年在北京，我遇到一位来自深圳的投资商，他原是深圳渔村的农民，也是靠自建出租宅基地房，逐步创起大家业，还把弟弟送去英国学MBA，回国帮他管理企业。

　　要是没有租金收入，他们都不可能通过滚动投资积累千万家财。

　　利用抵押贷款扩展投资上限

　　B家庭的滚动投资模式中，利用贷款很重要。

　　如果没有贷款，即使有父母帮助，凑足的现金也只够买一套房，十年之后，一套房和三套房带来的增值额差异是巨大的。

　　那么，B家庭的潜力是不是都挖尽了？

　　我们在盘点资源一章里谈到，B家庭可盘活的投资资源，不仅限于手中的存款和工资等收入。

　　事实上，B家庭最大的可盘活资产，是北京价值200万元的房产。

　　他们不必出售它，只需在贷款政策松动时，以之为抵押，一般最多可以从银行贷出50%，即100万元。

　　那么是不是可以用这100万元去直接买房了，不行。

　　抵押贷款需考虑因素

　　B家庭利用北京房产抵押贷款，扩大滚动投资，会有以下问题：

　　这100万元是借银行的钱，每月都要还本付息；

　　如果买100万元的房产出租，我们前面算过，在目前中国多数地区，只有首付额高达65%，才能以房养房。

　　这100万元都是要还本付息的借款，B家庭的新投资成了“零首付”，租金月供差将是大缺口。

　　B家庭已经没有多余收入可以贴补。

　　他们还面临新增风险，如果资金周转不灵，出现断供，北京房产，家庭的最大财富，可能被银行作为抵押资产收走。

　　预留贴补金和双重借贷

　　B家庭可以选择以下方法：

　　抵押贷款不要都投入购买新房产，留下一部分作为租金月供差额补贴，预留期准备5-10年；

　　为减少月供压力，新房产首付提高到50%，余额以新房产做抵押，再从银行借贷50%，即50万。

　　B家庭抵押贷款静态利用表：预期10年后房产增值50-100%

　　投资房价    抵押贷款    首付    按揭贷款    贷款总额    预留贴补金    十年后房价

　　100万元    60万元    50万    50万元    110万元    10万    150-200万

　　注：“抵押贷款”为北京房产抵押借款，“按揭贷款”为购买新房产首付余额贷款

　　B家庭双重贷款投资现金流表：

　　投资房价    共贷款    月供    月租收入    年贴补差额    预留金    贴补能力

　　100万元    110万    6246元    2083元    49956元    10万元    2年

　　注：按30年贷款5.5利率计算月供额，房租收入仍按价格/年租比40倍计算

　　细心的读者会注意到，表中以北京房产做抵押只贷了60万，其中50万为首付，预留贴补金只准备了两年10万元。

　　因为10年差额贴补需要50万元，剩下的40万元可以每两年后借贷10万元，以减少阶段性借贷总额和月供压力。

　　这样从第三年起，每两年贷款总额会增加10万元，增加月供额。

　　即使B家庭那时其他收入没有增加，房租收入的逐年增加，预期至少可抵销部分月供增加额。

　　B家庭可能会想：

　　第一．原来投资首付来自存款和父母，贴补来自家庭收入，现在都要借用贷款，支付利息，合不合算？

　　第二、一笔利息就付得心疼，现在居然付两笔，是不是更不合算，风险也更大？

　　银行能给两笔贷款吗？

　　上述双重借贷投资方式在国际上已经很普遍，银行承担的风险相对有限，因为有两套房产做抵押。

　　这一轮政府调控收紧前，中国有些银行已经推出抵押贷款，转按揭业务，可以预期迟早会放开。

　　是不是风险更大？Yes！

　　是不是不合算？No！

　　因为增值利益更大。

　　投资“零首付”

　　用这种方式，B家庭事实上实现了房产投资的“零首付”，因为所有资金都来自银行，北京房产还是自己的，依然住着升值。

　　这是房产投资独具优势。理由在于它是“不动产”，英文叫“RealEstate”，银行知道它搬不走跑不了，即使价跌至少还能住能租，为股票等所不能比。

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？