第14节：发展市场经济是使房地产业成为经济增长点的基本条件(7)

　　

　　如果经济适用房力图解决70%以上的主要城镇居民的住房问题，其就应成为公开化被法律直接保护和承认的商品，成为自由买卖交换的商品。而实际上不论是从法律的规定还是从文件的规定，或者说从市场的实践来看，其都不能成为真正意义上的商品。香港将市场中的商品房称为私屋，而将政府提供的特殊住房称为公屋和居屋。市场中的私屋约占香港房屋总量的50%，政府提供的廉租房约占公屋总量的37%，政府优惠价提供的居屋约占房屋总量的13%。香港特别行政区政府通过私屋市场化来解决大多数人的住房个性消费问题，同时用社会保障严格控制的准入准出制度来提供廉租房和低价的居屋。随着收入水平的提高，居屋中的人将逐步向私屋转移。香港居民戏称私屋为"大婆"，居屋为"二奶"。内地的经济适用房也许由于其法律和准入准出制度的约束也只能进入"二奶"的行列。

　　中国为房地产市场的发展和开放，制定了一系列的法律和法规，已将中国的房地产从困境中零的地位发展成为一个在国内生产总值中占有一定比例的重要产业，但一纸房改的文件，又使这个拥有广阔发展前景的市场退回到只为10%的城镇居民服务的地位。这一系列辛苦制定的法律、法规也仅仅为这10%的市场提供法律保护和依据。而没有完整法律直接保护条件的经济适用房却将以70%的比例服务于城镇居民，让绝大多数人重新回到计划经济的"发票鸡蛋"时期。人们不禁要问：社会是在前进还是在后退？

　　透明是公平的起点

　　计划经济下住房福利分配制度中的腐败，已成为党的纪律检查委员会清查的重点和被广大人民群众深恶痛绝的问题。而在市场经济下，房地产市场中也出现了大量的利用职权占有、分配土地资源的腐败。查其根源，暗箱操作是腐败的保护伞。政府超出法律公平约束的特殊规定是暗箱操作中腐败合法化的钢铁盾牌。

　　市场经济之所以更具有生命力，其重要的一点不是竞争，而是透明度，只有透明才能公平，只有公平竞争才能有效地约束企业的行为，使市场规范化，使经济发挥作用，而不是以特权去扭曲经济的力量。

　　改革开放之后不断出台的各种规范市场经济行为的法律使市场机制更加健全，使竞争相对透明和公平，才促使房地产市场与其他市场同步发展，并取得了成绩。然而将为70%城镇居民服务的经济适用房却跳出法律之外，成为暗箱操作的特殊行为。到目前为止，还没有任何人（包括改革的确定者）知道其供应、生产的法律程序，没有人知道其准入准出的法律程序，没有人知道其销售、转让、抵押、出租或居住的法律程序及保护作用，没有人知道其产权证件的证明方式和被再次拆除时的补偿方式，也没有人知道其所享受的政府优惠的地价水平和再转让时其增值收入的合法性与税收。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。