第30节:千万富翁的房产经(14)

2013-12-23 13:38:01



  有些情况下,生意做得越大,陷阱就挖的越深。如果你在其中的Equity有限,又不能形成支撑现金流。

  Equity即净资产,是资产投资的重要概念,它指的是资产中属于你自己的部分。

  哪些财产属于你自己?

  B家庭完成滚动投资后资产状况:

  名义资产    北京房产    宜昌二房    72万新投资    100万新投资

  原属自己    80万房款    5万首付/月供还本    21.6万首付    0

  增值属己    120万    14万    目前为0    目前为0

  不属自己    0    近21万银行贷款    50.4万贷款    110-150万贷款

  表中“原属自己”、“增值属己”两部分,是属于自己的净资产。

  而所有以银行贷款支付部分,不但不属于自己,还连带还本付息义务。

  其中100万元的新投资,B家庭先后欠银行的钱,甚至超出目前房产总值。

  至少在目前,B家庭滚动投资已到极限,在还本付息减少借贷总量,以及房产进一步增值带来新资源前,继续扩大借贷投资规模,将会突破承受力极限,导致投资失败。

  计划持久投资

  投资界还有一句老话:盈利预期不等于盈利。

  房地产投资和股市投资一样,指望短期斩获都会伴随风险。

  尤其是滚动投资,战线拉的较长,又借用了贷款,依赖租金月供,一环断裂,可能全盘皆输。

  B家庭资金链断裂模拟:影响呈梯形扩大

  100万新投资断租导致断供,面临银行收房       

  家庭出现负现金流,导致72万投资月供难继,也面临丢房   

  断供引起银行追索抵押产权,逼迫B家庭偿还100万贷款,或售卖北京房产还债

  滚动投资出现问题通常有两种情况:

  A、    调头寸炒房,指望短期牟利落空

  我有两个朋友,房产投资结果截然不同。

  一个开文化公司,七八年前挪项目用款在北京亚运村买了几套房,指望短期涨价后卖出牟利。可是运气不好,那一年北京房价不涨反跌。

  项目急于用钱,他贱卖房产,损失惨重。

  另一个朋友开贸易公司要租房,我建议他做长期打算,交点头款,用租办公室的钱来供房。

  几年下来,他公司赔本关闭,房产却大幅升值,抵销公司亏损还赚了不少钱。

  他们都有赚钱的未来,但是一个有长期打算,一个准备不足,一口气接不上,看着赚钱的未来却未能撑住。

  B、贷款投资,却对按揭缺乏常识

  在美国有个说法,买房两三年内卖房,在通常情况下是不合算的,因为要支付手续税费等。

  中国近年短期炒房几个月也可能有暴利,一是房价反常暴涨,一是瞒漏税款是行业常态。但是滚动投资,不能指望这种反常永远继续。

  2008年北京房价回调僵持期,有个朋友要卖房,很惊讶地发现供了两年房,搭了不少钱,卖的时候不赚反赔,问我为什么?

  因为他的贷款是30年期,头几年月供绝大多数贴了利息,还本的部分很少。再加付了手续费和税款,哪里有钱挣?

  30年贷款还本付息表(贷款100万元,按5.5%年利率计算):

  年头    年初贷款余额    利息额    年付总额    年终贷款余额

  1    ¥1000000    ¥54664    ¥68135    ¥986529

  2    986529    53904    68135    972298

  3    972298    53101    68135    957265

  4    957265    52253    68135    941383

  5    941383    51357    68135    924606

  6    924606    50411    68135    906882

  7    906882    49411    68135    888159

  8    888159    48355    68135    868379

  9    868379    47239    68135    847484

  10    847484    46061    68135    825410

  11    825410    44816    68135    802091

  12    802091    43500    68135    777456

  13    777456    42111    68135    751432

  14    751432    40643    68135    723940

  15    723940    39092    68135    694897

  16    694897    37454    68135    664216

  17    664216    35723    68135    631804

  18    631804    33895    68135    597564



本文摘自《中国式千万富翁》


   发财是一门技术活:中国式千万富翁 据胡润财富榜披露:2011年中国内地千万富翁人数已达96万人,每1400人中就有1人是千万富翁,千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言,中国已进入百万富翁社会,开始向千万富翁社会迈进!面对这样的消息,多数人心中都会产生这样的疑问:我是千万富翁吗?如果是,我该怎样理财,才能让财富稳步增值?我不是千万富翁,甚至连百万富翁也不算,我能成为千万富翁吗?我该怎么办?

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