第26节：房地产（节选）(2)

　　有的公司爱夸耀自己拥有的土地亩数多，那么这个公司还只是小学生水平，平面大了你责任就大，比如说在给你的100亩地上你只能盖10平米，你要这100亩非累死不可。所以实际上大家还是应该比空间。所谓土地储备应该改一个词，叫空间储备。这个想法上的一点改变，可能会使公司创造出数十亿、乃至超过百亿的价值。假如我们在廊坊有1万亩地，是一级开发，这是平面的概念。1万亩的建筑指标是500万平米。而买1万亩地照现在的市场价格要150亿到200亿，这才能换来500万平米空间。但若做立体城市，我们只需要买1500亩地，但是可以有600万平米的建筑空间，买地用钱超不过50亿，却换了600万平米的空间。所以前一种思维是用平面做地，后一种思维是把这个空间的指标做大，用科学创新的方法、用研发来推动我们获得这样一个空间。如果你不是去创造立体城市，政府也好，规划也好，都不可能给你这个指标。我们换了一个思维，把所有的精力集中在空间上，而不从平面上去想问题，就创造了100亿的价值，这100亿可以由投资者、客户和当地政府等各方面来分享。公司要推动创新和研发，最重要的是能够回到房地产的本来意义上考虑做生意。有这一点点改变（创新），我们的眼光就可能会超过很多专业的分析师、财经记者、同行。

　　由此引申出另一个观念变化，即土地是无限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你会觉得这边盖房子把土地用完了，那边就不能再建，那土地资源很快就没有了；但是要从空间上来看，我们往上盖就可以了。现在建500米以下的建筑是常规技术，已经很容易实现；所以，哪儿要是没地了，当地政府就应该提高容积率，大家就又有地方待了。滨海新区2200多平方公里，按照规划，毛容积率是在1以下，净容积率也都不到2。北京市现在规划下的建筑，容积率算下来不到1。你只要往上盖，实际上永远都是有地的。

　　1929年纽约都在嚷嚷没地了，大家都很紧张。那个时候的房子只能盖到3层楼高，当时都是木石结构，墙还特别厚。大家疯狂地圈地，地价昂贵。电影《泰坦尼克号》里，有个把太太放救生艇上、自己选择死亡的绅士就是纽约的大地产商，华尔道夫酒店边上到处都是他们家的地。

　　随着涌进来的人太多，房子拥挤不堪，无处下脚，土地愈发金贵，人们一筹莫展，正在这时，金融危机来了，大家都在寻找出路，其中一个方向就是用什么办法把房子向上发展，把地腾出来。令人欣喜的是，因为有了三个技术发明，这一梦想实现了：第一就是钢结构兴起。大家知道钢盖的高度可以超越通常的限制，现在全世界超高建筑都是钢结构，所以它改变了历史。第二用玻璃解决建筑的自重问题。玻璃轻很多，所以楼建多高都倒不了。最后就是人怎么上去。电梯有了大幅度的改进，可以把人输送到上面任何一个点。钢结构、玻璃和电梯让纽约进入到摩天大楼时代，从此城市往高层空间发展，地又多出来了。1949年纽约到处是摩天大楼，特别是曼哈顿中城大楼林立，人口密度陡增，1平方公里容纳人数超过10万人。

本文摘自《理想丰满》

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　　 冯仑为人经商大智慧：理想丰满 《理想丰满》是企业家冯仑自《野蛮生长》后亲笔撰写的又一力作。究竟怎样的房地产，才是对的生意？究竟怎样的社会，才会给力民营企业？究竟怎样的人生，才能创造生命的价值？ 当今中国，迷惑颇多——中国人价值观严重丢失，该如何重塑？收入差距日趋严峻，怎样才能确保社会的公平？公司遭遇政策挑战，发展限于瓶颈，该如何突破？社会财富将会如何传承？同根同种，台湾人幸福指数为何比大陆高？当理想丰满但现实骨感，怎样怎样规划才能让自己更幸福？《理想丰满》中，冯仑集半百人生沉淀，畅议当下热点；挟二十载拼搏经历，纵论未来大势。以其独有的睿智思辨、幽默段子，深入浅出，亦庄亦谐，对价值公平、财富传承、人生追求、企业治理等话题进行有力批判和建设，更全面展示、分享为人、经商的大智慧。充分彰显一代企业家的责任、情怀与远见，讲述令人内心安宁，人生幸福的鲜活故事。