第23节：千万富翁的房产经(7)

　　考虑到汽油涨价，车辆限制等，地铁、城铁在城市交通中将日形重要。许多地方都在规划和兴建城市轨道交通。

　　市郊地铁、城铁周边地区的房产无疑将是升值预期最佳的投资新热点。

　　向二三线价格洼地城市看

　　《中国式百万富翁》出版后，多家媒体采访我时，都代表读者问一个问题：现在房价那么高，风险那么大，房地产投资还有利可图吗？

　　我的回答是，在世界经济发展最成熟，最稳健的国家地区，也永远有疯涨最烈的价格高地，和阶段性的价格洼地。原因包括地方经济和政策，热钱流向等。

　　2011年的海南和北京，至少不是价格洼地。

　　长沙和郴州，房价只有海南北京的五到十分之一，是省会和经济发达城市，又处于城市化发展和有车族社会的临界点，既不是价格高地，增涨也更可预期。

　　这同样不光涉及价格判断，还有家庭能力判断。

　　A家庭已有资产百万，在广州家庭实力比对中却属“能力洼地”。

　　A家庭投资地域选择（以最小50平米二手房为例）：

　　城市    房价    按揭额    月供    经济压力    风险度

　　郴州    20万    6万    800    低    低

　　广州    75万    22.5万    3000    大    较高

　　按30年贷款5.5利率粗略计算。

　　中心大城市里，广州由于消费观念成熟，近年房价增涨和北京、杭州、深圳等地比，相对还算“含蓄”的。

　　即使这样，A家庭在广州继续投资房产，门槛和风险都更高。

　　广州和郴州投资回报（假定10年后涨50－100%）：

　　城市    房价    头款额    10年后房价    增额    10年回报率

　　郴州    20万    6万元    30－40万元    10－20万    166－333%

　　广州    75万    4.2万元    112.5－150万元    37.5－75万    166－333%

　　投资回报率按头款额和房价增值部分粗略计算。

　　回报率相同，但是广州房价基数大，投资增额也相应大。

　　是否应该为此承担更高的门槛和风险呢？

　　A家庭可以这样选择，但是还有别的选择：

　　用同样头款和月供在郴州投资三倍大150平米的房产，或是三套50平米的房产。

　　抛去政策限制等阶段性因素不说，《中国式百万富翁》里已经说明，小户型租金回报率更好，可以降低租金月供差，缓解补贴养房压力。

　　因此A家庭可以选择用在广州买一套房的资源，在家乡郴州买同样大小的两到三套房。

　　这样门槛和风险更容易权衡把控，家庭资源调配的余地也更充分。

　　闯关东和闯世界

　　2011年初，济南电台连线采访我，问及山东房地产市场的投资机会。

　　当时济南房价在8000－10000元/平米，我认为作为中国第一人口密集大省首府，尤其和北京等地相比，仍有不错的投资机会。

　　过去山东人敢于闯关东，现在应该向温州人学，敢于闯世界，投资眼光不要只局限在家门口，只放在中心城市。要敢于出家门，出市门，出省门，甚至出国门。

　　尤其是财力有限的家庭，应该量力而为，把投资眼光多往二三线城市的价格洼地看。不要把工作地、生活地和投资地永远拴在一起，也不要总把买房和自住等同。百万和准百万之家的投资眼光应该更开阔，迈出跨区域投资这一步。

　　因为阶段性投资热点会转移，造成价格洼地和高地周期性轮回。

　　如果A家庭只把投资目光锁定居住和工作地广州，选择范围、投资门槛和风险控制都会更不利。

　　时间比地点更重要

　　即使二三线城市，也有阶段性的价格高地和洼地。

　　比如一位山东网民问，他暂住泰安旁一个小城市，2011年房价每平米6000元。是否还能投资？

　　比起长沙和郴州，那里至少已经不是价格洼地了。

　　我在《中国式百万富翁》里提出一个观点，在理财投资、尤其是房地产投资上，时间比地点更重要。

　　从中长期看，三年五年，最多十年八年，只要你入市了，不管在哪里，都会有回报。这是中国经济大趋势决定的。

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？