第15节：热钱的提款机：脆弱的中国楼市和股市(1)

　　第六章 热钱的提款机：脆弱的中国楼市和股市

　　热钱大量流入，不是想演绎成为中国股市和楼市发展的中流砥柱资金，它只有一个目的：套利，套取人民币与美元之间的利差。当热钱吹起来的股市与楼市泡沫被一下子戳破之时，对每一个中国人来说，可能将面临可怕的经济灾难，其破坏程度不亚于电影《2012》中的情形。

　　1．热钱进入中国楼市的双保险：资产增值和人民币升值

　　自2005年7月21日起，中国对人民币汇率形成机制进行改革，当日美元兑人民币交易价格调整为1∶8.11，升值幅度为2%。此后，人民币持续小幅升值。到2006年8月8日为止，美元兑人民币交易价格为1∶7.97。这种小幅度的持续升值加强了热钱对人民币升值的预期，越来越多的热钱正在进入房地产市场。

　　举个简单的例子。人民币升值前，热钱以100万元人民币买下一套房产，以1美元兑8.27元人民币的汇率折算为12.09万美元；到人民币升值后，例如达到1美元兑7元人民币，此时将房产抛出，即使不计算这期间该房产的增值，卖出后就变成了14.29万美元，赚取了2.2万美元。

　　房地产具有非常强烈的保值增值特性，这就为热钱进入房地产市场上了双保险——资产增值和人民币升值。由于近几年中国房地产市场的火爆，使得热钱进入中国房地产市场后将获得远远高于其他成熟市场国家的收益率，特别是特大城市如上海的年收益率可达20%～50%，北京8%～15%，大大高于美国房地产投资的平均年收益率6%～7%、日本的4%左右。

　　?热钱进入中国房地产的方式

　　目前，很多内地房地产企业仍在海外进行融资，投入内地的房地产市场。内地企业在海外融资的方式很多，除了外资进入内地房地产市场正式的渠道以外，众多实力雄厚的国外资金都在采取种种不同的招数，迂回进入中国房地产市场。

　　第一，境外资金直接购买房地产。直接设立外资房地产，是境外热钱进入房地产最重要的方式。2007年4月，来自美国的基金收购了上海新天地的翠湖天地，预计价格在6亿元左右；摩根士丹利继收购上海锦麟天地之后，又收购了位于上海世纪公园的四幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓，两个项目总计400套公寓左右，成交金额达到15亿人民币；同时还收购了位于金桥的商业地块项目——埃蒙顿假日广场，该商场将建成为开发面积达12万平方米的大型购物中心；瑞安旗下上海新天地的两栋总面积共计为8919.72平方米的7层小楼，被来自英国的地产公司高富诺买下；该公司之前还有48套千万元级别的公寓，也被外国房地产公司整体买走。

　　第二，与国内企业合作，开发房地产。境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，在物业收购热潮之后，境外机构的注意力开始转移到开发领域。外资将普遍采取与本土地产商结成合作伙伴的方式进入中国房地产市场，而不再自主开发。目前，已经投资中国房地产市场且收益颇丰的摩根士丹利、凯雷集团大多是采用与本土地产商携手的方式进行房地产项目的开发。2007年2月，摩根斯丹利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地；2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。

　　第三，借助于地产基金吸引境外资本。近来，众多类似的私人房产基金将目光投向了中国内地市场。据北京戴德梁行物业管理有限公司的数据表明，2009年国外投资者总共购买了价值295亿美元的房产，每个房产价值都超过了1000万美元。

　　此类基金既不是房地产的实际使用者也不是长期投资者，而是想通过金融手段套利的投资者(比如海外基金)。在实践中，房地产开发公司和房地产投资信托基金(REITs)在海外上市多数是通过红筹途径，大量外资通过这条途径进入国内房地产市场。通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此作为抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

　　?热钱撤离房地产市场

　　热钱迅速、大量地撤出，最可能的原因就是人民币升值幅度达到预期甚至超过预期，逐利避险的本性会驱使热钱将所有房产抛出，迅速撤离中国楼市。

本文摘自《热钱阴谋》

---

　　 推动经济走向崩溃的幕后黑手：热钱阴谋 通货膨胀、股市过山车、高不可攀的房价、人民币大幅度升值……这一切的背后都有一个我们看不见的影子——热钱。热钱是国际金融寡头势力潜伏在各个国家的“野狼兵团”。他们就是试图让“羊群”疼痛恐惧，四散奔逃而不得出路，再赶“群羊”跌入挖好的陷阱中，令其心理溃败，束手就擒。热钱是“狼”，哪里有投机收益，哪里就会有狼群的嗜血相争，牟取暴利。热钱是造成全球金融市场动荡乃至金融危机的重要根源，无论是发生在1994年的墨西哥金融危机，还是1997年的亚洲金融危机，还有2008年的越南金融动荡，热钱都起到了推波助澜的作用。热钱已经成为中国投资者和经济界关注度最高的词汇之一。中国已经改革开放了30年，但是金融和汇率体系却一直尚未完善，这给了嗜血的热钱有机可乘。热钱发动的针对中国人财富的“收割机”战争已迫在眉睫。那么，我们能够最终战胜热钱吗？