第25节：统计数字中的房地产(4)

　　? 1994年是全行业经营利润率最高的年份，约为13%，1995年为0.8%，1996年为2.6%。经营利润中除销售之外，包括了土地、租金和其他的经营利润；

　　? 1996年全国上市的房地产公司的净资产利润率超过10%的公司仅占全部上市公司的50%；

　　? 1997年房地产全行业平均利润率仅为3.7%，远远低于同期银行贷款利率。

　　开发商并不黑

　　? 1994年是全国房地产行业利税最高的一年，利税总额高达305亿元，其中经营税费106亿元，利润198亿元，所得税税后利润124亿元；

　　? 1995年国家统计局发出警告，全国除5个省市有赢利外，24个省市亏损，体现了全行业的不景气状态，1995年上半年全行业利润仅为1.06亿元，33 248家开发企业中仅有8 756家赢利，亏损面高达73.7%；

　　? 1997年全行业亏损，年终房地产行业利润为亏损10.346亿元；

　　? 1987~1993年累计销售总额为2 200亿元，利润数无完整统计资料，按销售额和利润率计算8年累计利润约为180亿元，税后为120亿元；

　　? 1987~1998年全行业累计12年税后利润约为360亿元，平均销售利润率约为5.2%；

　　? 绝大多数开发商的利润都沉淀在积压房、车库和配套设施上，当空置房低价销售时，已结算的利润并不能弥补空置房处理时的亏损；

　　? 全国房地产行业的股东权益1994年为3 178亿元，而平均年税后利润为股东权益的1%。

　　政府是最大的赢家

　　? 房地产投资带动了国民经济的增长；

　　? 房地产拉动了相关产业的增长和消费增长；

　　? 房地产带动和改造了城市面貌及基础设施建设；

　　? 房地产使城市土地转换为货币价值和升值；

　　? 1993~1997年，全国累计商品房销售额约为6 943亿元，同期土地有偿收费约为1 945亿元，占全部销售总额的28%；

　　? 1994~1997年，房地产开发的全部利润约为240亿元，但上缴的经营税费为383亿元，经营税费是利润的1.6倍，占全部销售额的6.3%。

　　? 同期销售额政府收取了契约税和管理费约250亿元（高的地区为销售额的6%，低的地区为2%）；

　　? 拆迁过程中大量居民的住房条件福利性地改善，政府原有破旧房产得到了补偿；

　　? 政府、城市靠房屋开发无偿地完成了大量的道路、人防、商业配套、学校教育设施等建设；

　　? 政府已出让的土地不管是否在建设都已首先收回了出让期间的收益；

　　? 已出让的土地迫使开发商不得不再大量地投入建设资金；

　　? 房价的组成之中政府获得实际收益的比例高达60%~70%。

　　消费者在房价之外还必须承担的费用   

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。