关注影响我国经济发展的非经济因素(3)

    那么社会结构对中国房地产市场的发展有什么影响？孙立平：最近这些年来，人们研究中国房地产市场时经常说的一句话就是，国外分析房地产市场的最主要的两个工具在中国几乎都是失效的。这两个工具一个是收入房价比，就是一个家庭多少年的收入大体上能够买一套房子。就像我们经常发牢骚说的，收入特别低而房价特别高，收入增长缓慢而房价上升迅速。所以用收入房价比来分析中国的房地产市场基本是失效的。还有一个工具是租售比，就是多少个月的租金能够抵得上房款，一般说两三百个月是一个分界线。但是在中国我们都知道，房租尤其是大城市的房租还算是便宜的，但房价却是直线上升的。所以这个分析工具也是失效的。失效的原因是什么呢？我认为很大一部分是社会结构因素的影响，就像你刚才说的，目前这个阶段中国人买房往往是六个人买一套房。所以，中国购房的黄金年龄是20岁出头，而美国的购房年龄是35岁左右。中国人买房的情景背后实际上是三个家庭、六个劳动力支撑一套房子。所以中国对住房的购买力直接来自于这三个家庭、六个劳动力。那么为什么会形成这样的模式呢？直接原因就是中国独生子女形成的家庭结构。假如说现在每个家庭都有五六个孩子，就不可能形成这种六个人一起出动的购房模式了。因为有五六个孩子的父母，不能给每一个孩子都买房，也就意味着不能给他们当中的任何一个孩子买房。所以这样可以看出，在中国房地产市场价格这么高的情况下，购买力是从何而来的。李兰：中国的社会结构如果从收入角度看，还有一个很明显的特征，就是呈“三角形”的结构，即收入越高人数越少。而很多发达国家都是“橄榄形”，即低收入者和高收入者的数量都比较少，中产收入者数量最多。这种社会结构的差别会对经济结构产生什么影响？孙立平：这种社会结构对产业发展影响非常大。一般产业的周期是这样的，新产品出现之后慢慢形成一个产业，然后再发展，最后一直到消亡，这是一个完整的产业周期。但是社会结构的差异会给产业周期带来巨大的影响。以电视产业为例，眼下的平板电视、液晶彩电、等离子电视等，这些产品应该说都属于高科技产品，前期研发的成本比较大，市场推广的费用也比较大，所以开始的价格一定比较高，然后我们可以看看这样一个产业在不同的社会结构背景下是怎么发展的。假如说在美国或是欧洲，其社会结构是“橄榄形”的，以中产阶层为主，富人和穷人都很少。在这样的社会结构背景下电视产业会怎么发展呢？开始的时候电视的价格很高，只有最上面的富人能消费。当有一部分人消费之后，电视的成本就会降低一些，价格也会降低一些，这样消费的人就越来越多，产业的规模也随之不断扩大。当价格下降到“橄榄形”的中间阶层都能够消费的时候，这个产业就到了比较成熟的阶段。逐渐的这个产业就开始收缩，收缩到一定程度以后就开始稳定了，这时候就需要依靠更新换代来支撑这个产业，直到有一天一个全新的产品出现，这个产业就消失了。但是在中国就不一样了，中国的社会结构上面是一个“小三角”，即收入比较高的人不多；下面是一个很大的“长方形”，即低收入群体很庞大；但是在“三角形”和“长方形”中间有一个断层，即中等收入的群体极少。同样是电视产业，在中国的发展情况就会非常不一样。开始时候的情况差不多，新产品出现了收入高的人先消费，随着消费人数的增加，产业规模也随之扩大。但是当所有高收入群体都参与了消费之后，情况就不同了，因为中等收入的群体极少，因此社会当中凡是有能力消费的都已经消费了，而凡是没有消费的群体则完全没有消费能力。

本文摘自《2009·中国企业外部环境》

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