命题作文(3)

    七、项目规划设计要求

    基于项目前期市场调研、客户层需求分析的成果，要求设计院在设计本项目方案时要突出项目产品的整体定位，塑造项目领先超前的产品形象，同时，充分考虑目标客源喜好度、需求标准，从项目自身条件出发，因地制宜，为项目量身定做一个集新型、风情、野趣、生态、高附加值产品卖点于一身的地产典范。

    （一）规划设计要求

    1.确定项目开发的物业形态

    要求深度挖掘项目地形、容积率以及其他技术经济指标的自身优势，结合市场供需平台，以高瞻的发展思路，从实现土地价值利润最大化提升的战略目标出发，我公司研判结果，要求以“联排别墅+高层”组合物业形态，利用“别墅”产品拔高产品定位档次，选择联排容积率可以控制到0.7的别墅产品，目的减轻容积率下降为后期公寓带来不必要的规划压力。

    从产品占地利用率研判，联排别墅体量最大化，将带来主要用地面积集中以别墅类低密度产品形式出现的空间效果，容易给客户营造一种低密度社区的特色冲击。对项目品质、定位、客户群的提升带来有力支撑。

    2.1.2容积率下解决规划排布低密度大盘社区问题

    满足上海本地客源居住习惯的排布手段。地块北侧布局高层建筑，南侧布局联排别墅，形成南低北高的总体格局；联排别墅和高层建筑相对独立，形成独立的别墅区，提升别墅区的私密性和价值感。

    通过物业配比的界定，做足容积率（1.2），遵守户型面积比（50/90）的政策规范，实现项目地块价值最大化。要求：联排别墅建筑面积约13.5万平方米，占总建筑面积的44%~45%；做足别墅区容积率0.7，尽可能做多别墅体量；其余高层部分，建筑面积约16.15万平方米，占总建筑面积的56%~55%。

    3.借助道路系统解决低密度社区的停车问题

    联排别墅区：（1）考虑系统排布的经济性，考虑南北住户共用道路带来私家花园受损问题，要求车道不宜平均分布，满足北入户消防规范最小建筑退道路间距，压缩北入户与车道距离，在有效建筑间距内保证南向花园进深最大化，最大程度增大庭院面积。（2）除主要车行道路外，宅间二级车道全部做到：“地下化”，建筑总层数3~4层，地下回填１层，（实际地面2~３层）除主要车行道路外，宅间车道及车库实现“地下化”；宅间车道上面顶盖覆土，地面层形成完全独立的人行步道系统；私家停车库上面覆土，地面层形成私家花园，与地下层局部挑空私家花园共同形成立体花园。

    高层区：合理的交通流线设计，即人行优先，车行不干扰居住环境，做到人车分流。交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护等需要，突出简化车道、注重绿化的设计特色，真正做到以人为本的设计初衷。

    （二）户型设计要求（仅针对别墅）

    1.配置以市场需求面积段为主导

    从市场需求和别墅舒适性出发，要求本项目联排别墅套型面积控制在200~250平方米，适当布局280~300平方米大面积端头户，主力户型：200~220平方米，占36.3%；240~250平方米，占40.7%；由于整体上控制了别墅套型面积，联排别墅总建面只增加了0.3万平方米，达13.5万平方米。

    考虑到后期销售，要求联排别墅端头户和中间户拉开面积差、销售总价，中间户200~220平方米、端头户240~250平方米，或者中间户240~250平方米、端头户280~300平方米，同时遵循整体上沿外围道路布局小面积、别墅区内部布局大面积的原则，实现地段价值最大化，同时利于项目的后期销售。

    2.户型结构要求

    结构创新、空间高附加值、外形类独栋的别墅户型；主要功能要求将以下表为基准，满足别墅居住功能舒适度的前提下，通过格局、高赠送比率来实现设计的创新卖点，如下表所示面积段户型功能客厅地下车位

    数量门玄关厨房花园露台主卧200~220

    平方米240~250

    平方米4房4+1房层高

    3.9米天窗采光转角天窗

    采光2入户大门

    双开1.8~2米独立中西双

    厨房地面适中地面适中南向二

    三层书房/

    衣帽间 /

    卫生间/

    露台280~300

    平方米5房下沉式天井采光主卧1?5米子母门局部地下，下沉，南向独立面积

    （三）景观设计要求

    公共景观：追求景观托斯卡那园林自然、生态、野趣的风格特色，以纯自然的手法打造花园中生长出来的别墅；注重人工雕琢的痕迹带来的别墅生活情调。利用矮墙、绿篱、乔木三层空间的围墙处理手法，阻挡行人视线的同时丰富景观空间的层次感；保证绿化的深度、密度、厚度，体现私密性和舒适性；绿化结合南加州风格小型艺术小品，陶土砖铺路、黄土砖阶梯小径，两旁人工修剪整齐的绿化，自然中透露出雅致的文化艺术气息。

    私家景观：还原私家自然、原味的园林特色，以其个性化、差异化的设计理念，增加产品卖点、增加其抗风险力度。

    入口木栅门，艺术陶土花坛，装点优雅生活；植栽绿化围合别墅，每户考虑送（1~2株）银杏、法国梧桐等（7~8米以上）大乔木；中底层绿化考虑辅以紫薇、蒙古栎等灌木，结合蔷薇、月季等花卉，丰富多层次绿化景观，摒弃生硬实墙；户与户之间要求考虑边侧留有1.5米宽的私家入口，景观装饰要充分考虑每户私家花园的私密性、入口设置砖台、盆花起到有效的特色标识作用。

    （四）立面设计要求

    在建筑表现上追求浓厚、纯正南加州风情，自然质朴、宁静优雅，散发出浓郁、轻松的南加州艺术气息。黄白墙衬托出纹理考究、倒角切割整体的面砖，人工修建，讲究整齐的铺砌手法；红土砖代替文化石，不同于乡村南加州的粗犷、随意，更具城市别墅的细腻质感；手工制造的陶土筒瓦，更体现建筑的珍藏价值，色彩变化丰富而又自然和谐；南加州风格拱形门廊，建筑空间与室外空间自然、巧妙过渡；南加州风格马蹄窗，结合精美铁艺，倒角、套边等细节处理，强化南加州风情特有的情趣，一种精致的贵重。

    （五）高层区产品定位及规划设计要求

    1.产品定位

    延续项目整体南加州风格调性，塑造高品质南加州高层建筑景观。

    2.高层立面设计要求

    整体建议：体现轻松、明快、细节丰富的加州风格，与别墅区风格相协调。

    细部建议：

    顶部：采用退台手法，增加屋面的变化层次，屋面采用加州陶土筒瓦。

    中部：应用大量别墅独有的建筑符号，丰富山墙处理，营造独特建筑风情。

    底部：采用石材基座，提升建筑品质感。

    3.高层房型设计要求

    在“50/90”政策要求范围内，高层房型可以考虑大面积户型（约5%~6%），实现高层房型“别墅化”的产品特征延续：朝向别墅区的第一排高层建筑底层、顶层房型“别墅化”，底层房型赠送地下室、私家花园，顶层房型复式化、退台处理，打造复式空中别墅、顶层，体现项目别墅区高层房型的高舒适性。

    高层主力户型：90平方米以下小面积户型，体量比约50% ，其中要求90平方米3房（约30%）和80平方米2房（约20%），以3房为主差异化未来 “70/90”小户型主力市场的正面竞争。

    针对90平方米以上常规户型，要求创造一定的附加价值，如双层挑高露台、可封闭大阳台、大落地凸窗等，最大限度创造项目高赠送比率的创新卖点。

    设计任务说明：

    以上设计任务要求主要侧重于别墅部分，就其整盘规划将主要解决地块整体方案报批规范、合理的客观问题，希望设计师从创新角度出发、配合项目定位目标，重点对别墅部分的规划、户型、环境、立面包括高附加值、高品质感等产品点做出可行性的设计方案，以保证项目销售阶段去化风险最小化，实现开发利润最大化的共赢目标。

    

本文摘自《地产营销人必备之兵法》

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