第25节：房地产（节选）(1)

　　第五章 房地产（节选）

　　房地产这个行业存在了很多年，但是真正成为一个产业，是在欧洲经济工业革命以后、伴随现代市场经济不断发展后兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。

　　近几百年以来，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的生意和买卖，二战以后特别明显。

　　空间价值的创造比地段更重要

　　所谓形势法则，就是讲一个事情到底是什么。举个例子，什么叫窗帘？有人说把这块布挂起来就叫窗帘，也有人说百叶窗是窗帘，但是如果用形势法则来理解，窗帘就是调节光线和空气的一个工具。房地产也一样，我们回到形势法则，房地产做的是空间生意，而不是做平面的生意；它是做有经济价值的空间，四堵墙加个顶，这就是我们经营的空间，我们要考虑如何让这个空间值钱。正是人们在一特定空间里从事的活动方式和经济收入（现金流）不同，才让它的价值和别人不一样。

　　户外空间如被日本核辐射了的太平洋，这个空间是无边界无限制的，没有经济价值。我们要做的空间生意是在稀缺性的条件下，用人为的方式制造出一个空间并让它有价值。它越稀缺越有独立定价的能力，比如我们在纽约做"中国中心"，这一空间就非常稀缺，我就有定价的主动权。当时很多人跟我们讲，你要做"中国中心"，纽约那么多地方都可以选，为什么非要到自由塔？我说我要做一个唯一性空间，一个具有自然垄断条件的空间，也就是一个最有价值的空间。

　　我们万通的使命是创造有价值的空间，具体说就是：第一，我们要做空间生意；第二，我们要让空间有价值。我觉得其他一些地产公司写的某些LOGO和广告语跟房地产没有太大关系，比如说创造生活，或者以人为本，这用在任何别的公司都可以；这种情形在消费品、医药、保健类企业等更为明显。而创造有价值的空间，既说明了我们的行业，也说明了我们的生意经营的是什么东西，以及朝什么方向走才会使公司更有价值。

　　我认为地段的重要性次于空间的创造性。政府给我一块地，无论在哪儿我都有能力让它赚钱，因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。比如九寨天堂，要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达，周边都是荒地，但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店，你进去以后分不清楚是室内室外，它把风情街修在室内，大玻璃一打开又像是户外；在室内能让你感觉到森林里的空气、鸟鸣等等，也能体验到逛街的乐趣，这就是独特的空间体验。正因如此，人们趋之若鹜，不火都不行。

　　所以我认为在空间方面的创造能力其实比地段的选择更重要，因此我们做地产生意的就应把精力集中在创造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我们好不容易找到一块地，却不在空间价值的创造上下工夫，结果地是肉价钱，房子空间却成了豆腐价。我们不是建筑业，因为建筑业就负责把它建起来；而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值，把这两个角色的区别厘清了，将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。

　　我们在CBD的Z3那拿了一块地，大家说这个地段非常好。但是最近周边要建18栋200米以上的楼，地段相同，我们应该比什么？那就是比空间的创造性。我们要让大家在万通这个写字楼享受独特的体验和服务。房地产的本质是空间竞争，而空间竞争的根本在于如何让空间有经济价值。

　　那么我们应该买多少地？是不是地越多越好？有的地产公司土地储备了1000万、2000万平米，大家都说地多牛逼，其实牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空间面积，是空间，不是土地。

本文摘自《理想丰满》

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　　 冯仑为人经商大智慧：理想丰满 《理想丰满》是企业家冯仑自《野蛮生长》后亲笔撰写的又一力作。究竟怎样的房地产，才是对的生意？究竟怎样的社会，才会给力民营企业？究竟怎样的人生，才能创造生命的价值？ 当今中国，迷惑颇多——中国人价值观严重丢失，该如何重塑？收入差距日趋严峻，怎样才能确保社会的公平？公司遭遇政策挑战，发展限于瓶颈，该如何突破？社会财富将会如何传承？同根同种，台湾人幸福指数为何比大陆高？当理想丰满但现实骨感，怎样怎样规划才能让自己更幸福？《理想丰满》中，冯仑集半百人生沉淀，畅议当下热点；挟二十载拼搏经历，纵论未来大势。以其独有的睿智思辨、幽默段子，深入浅出，亦庄亦谐，对价值公平、财富传承、人生追求、企业治理等话题进行有力批判和建设，更全面展示、分享为人、经商的大智慧。充分彰显一代企业家的责任、情怀与远见，讲述令人内心安宁，人生幸福的鲜活故事。