第41节：换个角度看房价(6)

　　仅仅因上述税费标准的差别，北京人每购买一套价值50万元的房屋就将多支付税费约10万元，每购买一套价值100万元的房屋就多支付税费约30万元或更多。

　　在二级市场中，上海取消了对进入市场房屋的产权、使用权等多种限制条件（北京尚保留了大量的限制条件）。

　　上海统一了二级市场交易中的各种税费，合并为交易价格的5%，其中包括：房改房非完整产权的土地出让金或收益金，市场交易的各种税收和管理费，个人所得税以及相关的契税等各种税费。而北京各种无法计算的税费和面积差别计算公式等严重地限制了市场的发展。

　　在三级市场中同样有着各种交易税费和租赁税费的差别。

　　尤其是北京的银行信贷尚只停留在未完全发育的一级市场中，而上海的消费信贷已在一二级市场中活跃了。

　　从政府对市场行为的管理和各种手续的办理中更可以明显地看出两地的重大差别。北京的房产证办理可以长达数年，一二级市场交易手续的办理过程和时间均为上海的数倍。二级市场的发达、开放程度两地更是天壤之别。上海2000年二级市场和三级市场的交易量为700多万平方米，大约为北京的50~100倍，北京二级市场的交易可谓屈指可数。

　　建安成本差别

　　上海除高档建筑之外均不需要采暖，而北京则必须提供室内冬季不低于16~23摄氏度的采暖设备、热源及外线（或锅炉），提供外墙保温和部分内墙保温以及安装双层玻璃。上述费用因房屋供暖要求不同和市政条件不同，每平方米约需增加150~450元。由于北京的冬季存在温差，仅冬施费就需增加总造价的3%，并且因冬季施工的降效会延长施工工期和项目操作的生产周期。在园林、绿化方面，北京因必须选择耐寒产品也需增加相关费用。

　　上海除地下水位高会提高降水和护坡的费用之外，总合计北京的施工费用会在工程成本上比上海增加约20%。普通标准住房每平方米约相差300~500元，高标准住房每平方米约相差700~1 300元（如使用三层中空玻璃和高级供暖设施等）。

　　从两地施工周期和建安成本的固定支出部分可以明显看出，北京的房价每平方米至少应高出上海500~900元。由于北京资金周转的速度低于上海（受冬季施工周期影响），其单位平方米的利润应大大高于上海。但上海的企业能产生大量赢利，而北京的企业全行业严重亏损则在于两地政府的土地成本差别。两地市场的交易差别和上海居民实际购房支出上的负担大大低于北京的原因，则在于上海市的交易税费成本和冲抵个人所得税缴纳基数的优惠要远远优于北京。

　　就建安成本和生产周期的对比而言，北京的实际房价不但不是全国最高的，而且还大大低于上海、深圳与广州。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。