第55节：降低房价的余地有多大？(6)

　　 土地出让金对价格的影响

　　55号令之后，地价成为全国大幅度提高房价的重要因素，北京市一般的地价中包含三个部分：1.土地出让金；2.四源费；3.大市政费，并另行支付使用费。这三者合计一般收取的标准为房价的10%~30%，因性质和位置的不同而调整。如市中心区的地价一般为每平方米1 500~3 000元，随市中心成放射线向外递减。政府收取的地价又重新投于城市的基础设施建设之中，转换为土地的增值作用，但并未减少建设项目中市政费用的支出。由于土地有偿使用的时间短，而城市基础设施的缺口大，因此，目前大部分建设项目的市政项目工程仍要由开发商支付代市政拆迁用地的费用以及远离用地之外的干线市政工程的费用，有的在长达几公里、十几公里之外连接水、电、暖、气等，成倍地支付市政费已缴纳之外的市政工程等费用。

　　在实行缴纳出让金之前的土地使用者同样在支付拆迁市政等各项成本，这些成本实际也是政府收取的出让金的一部分。实行土地出让金制度无非是政府认为原有土地的收益过低而采取的一种增加和补充。但这种增加和补充虽然改善了政府对城市市政基础设施投入的情况，却并未改变建设项目对市政工程的负担，因而必然会使房屋的价格最少提高10%。同时这些土地出让金、四源费、大市政费进入房价之中又提高了营业税费，形成了税上费、费上税的环比增长结果。（1992年前计算房价营业税时，将四源费、建筑税、材料差价等均计算在房价之外作为代收代缴，并不缴纳营业税，而现在的出让金、上缴的市政费以及四源费都变成了房价之中的内容，都增加了相应的营业税。土地出让金的提前缴纳使成本中增加了相当大的利息。当领取销售证时土地出让金已基本交齐，而销售和建成之间约有1~2年的时间自然会使房价再度升高，也增加了房价中土地出让金的实际成本比例。）土地出让金原则上是按地上和地下的可销售商品房面积计算和缴纳的，但由于土地的容积率不同，实际上就造成了土地拆迁成本的不平均分配，有的地区成本极高。有些必须建设又不能分摊在商品房中作为销售面积计算的土地同样会产生成本，也会增加土地的实际成本。虽然这些建筑没有收取土地出让金，但也未核减土地出让金，自然会成为对社会贡献的成本中的一部分。

　　市政工程对房价的影响

　　虽然在缴纳的土地出让金中已含有四源费以及大市政费用的部分，但每个建筑项目自身仍在承担着大量的市政工程费用。大市政管线及道路等工程实际建成后除小区内管线之外，全部向市政各管理部门缴纳了实物资产，包括余量资产。每项市政工程的建设并非完全按本项目实际应负担和消耗的能源情况负担，而是按城市建设的长远发展留有余量，如电信管道在每个小区中只需1~6孔的管道，但建设时按城市要求建了72孔或48孔的管道，资产和余量无偿地交给了电话局或电信管理部门，而这一区的房价却不合理地增加了大量的费用，有的小区还要建22万伏的电站等地区设施，市政费用大大提高了房价。



　　

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。