1.2　特区政府的房屋政策

    早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天，行政长官董建华在就职演说辞中，就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务，他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日，董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中，公布了“建屋安民”的三大目标，即：
    （1）从1999年起，每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；
    （2）在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所；
    （3）于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕
    综观董建华的整份施政报告，他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境，并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标，他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会，专责解决房屋问题，并制订一个长远发展的10年规划大纲。
    与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同，特区政府的政策明显是从扩大供应着手，透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面，从根本上解决香港市民的住房问题。
    事实上，踏入20世纪90年代以后，香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看，中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制，基本上是根据70年代土地交易量而制订的，在实际执行中已被突破，根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示，住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等，〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上，在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究，从1985/1986年度到1995/1996年度，公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位；而从1987到1997年，私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕（见表6.1、6.2）
    而从需求看，20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快，已远远超过港府原来的估计，其中回流移民占60%，政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中，香港人口总数已达到631万人，如按照港府1992年的估计，这将是2006年以后才达到的数字。此外，香港的家庭结构亦正发生变化，从大家庭趋向核心家庭，1966年香港每户平均人口为4.7人，但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施，这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。
    特区政府成立后立即改变港英政府时期的政策，试图从扩大供应着手解决房屋市场的严重供求失衡状况，因而提出85000个住宅单位的目标。为实现这一目标，行政长官董建华在其施政报告中强调采取两项措施：一是扩大建屋用地供应，二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批程序。在供应建屋用地方面，特区政府公布了一项5年卖地计划，在1999年3月前提供120公顷土地兴建私人楼宇，并在其后的3个财政年度再供应260公顷土地。同期内，政府还将供应约285公顷土地兴建公营房屋。为此，特区政府决定在未来10年大力发展将军澳、大屿山的东涌及大澳、新界西北部和九龙东南部的策略性发展地区，进行荃湾海湾和青洲填海计划，并把合适的农地和工业用地重新规划，兴建房屋。
    为配合增加土地供应，特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上，繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料，现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月，已经比1994年前的72个月加快速度。（见表6.3）董建华在施政报告中提出，要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨，缩短公屋建设所需时间，其中，房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月，而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。
    至于私营房屋方面的兴建，情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究，在私人发展商的整个建屋过程中，建筑期通常只占整个过程的一小部分，而审批程序则占最多时间。一般而言，最短的发展期为5年，而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此，行政长官董建华在施政报告中亦指出，政府将订定一系列具体措施，简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。（见图6.1）
    董建华在施政报告中并表示，为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所，以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年，政府还将采取一系列措施，包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位，兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位，设立首次置业贷款计划，协助市民自置居所，以及兴建更多的租住公屋。?建华并承诺，将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局，以加快市区重建。

本文摘自《香港地产业百年》

---

　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。