4.1　地产市道崩溃的基本原因

    80年代初，香港地产市道崩溃的原因，主要有以下几点：
    （1） 地价、楼价大幅上升迅速，投机炽热。自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5%至10%的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种建议，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。
    70年代末80年代初，炒楼风最炽热时，炒家索性整幢大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。
    炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计，1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时，香港市民家庭平均月入1 300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月（即约6年）工资。然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3 000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月（即约8年半）工资。
    当时，香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。1981年，香港地产市道已转趋呆滞，空置单位大增，1980年新建住宅楼宅中，空置率已高达41.3%，大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。
    （2） 利率持续攀升，银行和财务公司信贷收缩。70年代后期，香港经济开始过热，通货膨胀率已达到15%以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%，而楼宇按揭利率平均为10.62%，形成市场对资金的需求有增无减。期间，港元汇率因外贸赤字增加（地产狂潮中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加）而偏软，刺激利率上升。1980年美国总统里根上台，实施紧缩货币政策打击通胀，更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最优惠利率升至20%的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21%，对置业者产生巨大的阻吓力。（见表3.5）这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
    随着利率的持续高企，银行和财务公司的信贷亦收缩。1981年，银行和财务公司贷款买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的贷款达155.56亿元，比上一年度增加30%。然而，到了该年第四季，银行在分期付款方面的贷款已经几乎没有增加，银行对地产贷款已转趋审慎，有的借出贷款时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看贷款人的偿还能力。有的银行还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦压低至6成。1981年7月，港府实行金融三级制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。1982年11月，大来信贷财务公司突然宣布属下财务公司无法还款，被迫清盘，后来导致恒隆银行被挤提，并触发80年代初中期持续不断的银行危机，包括恒隆、海外信托等8家银行先后被接管或收购，进一步对地产市场造成冲击。
    （3） 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末，以西方先进工业国为首的世界经济，因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退，通货膨胀居高不下，失业人数大幅增加，当时，香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击，但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降，到1982年全年经济增长仅2.9%，比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气，令投资者、消费者裹足不前，地产市道无可避免地大幅滑落。
    （4） 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月，英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京，正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议，以主权换治权，遭到拒绝，结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后，中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权，中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港，早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌，开始了长达数年的地产低潮。（图3.1）

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。