楼市整固与发展新界（1）

    在讨论这时期股票市场的波谲云诡时，我们有必要谈谈战后物业楼宇市场的发展情况。正如第二章中谈到，香港开埠以后，土地一直掌握在英商巨贾手中。由于香港地少山多，人口不断膨胀，居住密度极高，楼宇（房屋）市场更一直出现结构性供不应求局面，使楼价居高不下。轩尼诗管治时代的华资商人，曾经因香港大地主（英商巨贾）刻意放出手上土地而争先恐后地进行收购，甚至令楼市一度出现炒作性泡沫。可惜，到泡沫爆破后，物业价格急跌，很多华资商人因而蒙受巨大的损失。
    香港沦陷前，港岛重要商业中心区的地皮，绝大多数均掌握在英资商人手中。对香港社会颇有研究的冯邦彦，便对英资大行控制香港地产的情况，有相当概括的描述：
    （战前）香港的房地产市场，英资财团因为拥有大量廉价土地仍占有了无可比拟的优势，如怡和洋行及置地公司，就拥有中环金融商业区大批贵重商厦及铜锣湾“渣甸仓”大批土地；太古洋行拥有鱼涌至西湾河的太古船坞、太古糖厂一系列工人宿舍及英皇道以南太古山谷庞大土地储备；黄埔船坞公司则拥有红磡黄埔船坞、香港仔船坞及附近大片土地……（冯邦彦，1997： 181）
    就算是港岛商业中心外围的地皮如浅水湾、香港仔、薄扶林道一带等，华人持有的土地也不多。由于华人可掌握的土地不足，楼宇供应十分有限，至于楼宇的素质，也极为参差。一般市民居住的房屋，不是设施不足、卫生条件欠佳，便是残破不堪，居住密度极高。
    面对这个尺土寸金、楼宇供应失衡的局面，普罗市民只能在极其拥挤的环境下生活。七八十年代粤语长片中一屋数伙（家）、一伙数人挤在一个数百尺破旧单位内受尽“包租婆”白眼的画面，正是那年代香港居住环境恶劣的最佳写照。至于那些负担不起昂贵租金的居民，则只能在郊野的山坡丛林间搭起木屋（或铁皮屋），暂作栖身，难怪当时很多居民均将自己比作“无壳蜗牛”，生活质素极差（梁美仪，1999）。
    看到当时居民住屋极为殷切的情况，那些目光如炬而新冒起的华资企业家如霍英东、廖宝珊和彭国珍等，便先后加入了地产发展的行列。据冯邦彦的分析，由于房契限制，战前楼宇的买卖一直是整幢为主。这种交易方法，对于那些财雄势大的企业或家族而言，问题或者不大，但对于那些战后到港而财力有限的家庭或企业而言，自然难以负担。为了克服这种障碍，懂得灵活变通的企业家便想出各种方法，其中又以“分层售楼法”和“分期供款法”最受欢迎。所谓“分层售楼法”，即是将整幢大厦“化整为零”，分成不同楼层及单位出售；而“分期供款法”则是在付出首期定金外，余款分若干年期按月按额供款（冯邦彦，1997 & 2001）。这样，买楼置业便不用一下子动用大笔资金，一般稍有积蓄的中、上家庭，也能负担得起了。
    在讲述早期地产业发展这项重大突破时，身为“分层售楼法”倡导人并兼任地产协会主席的霍英东便这样说：
    战前经营地产者，大都以置业为主。战后初期经营地产者，以整栋买卖为主。直至1953年香港实行分层售楼办法后，地产业才蓬勃地发展起来。世界各地也实行了本港分层出售后分期付款的办法。因此，香港的地产业、工业、旅游业等，成为支持香港经济的三大支柱。到了1972年5月，首间华资地产公司（嘉年地产）上市后，其他地产公司亦陆续上市，并吸收了大量公众资金而无需再向银行贷款，使地产业的发展达到一个新的里程碑，这对社会繁荣有着重大的贡献。（《星岛日报》，1975年11月19日）
    霍英东的话不但让我们看到地产业的重大发展历程，也说明了股票市场和物业市场之间的一些重要关系。从第十一章至第十三章中，我们可以看到股票市场开放与70年代楼宇市场发展蓬勃之间的一些关系。众所周知，物业地产虽然利润丰厚，但发展项目牵涉的资金也极为庞大。从地皮、建筑材料、工资，到工程监督等的开支上，均为数不小。单凭一己（或单一公司）的财力，颇难应付，就算勉强为之，也只能是“一件起、两件止”。
    还有一点值得注意，物业地产的投资期一般较长，风险十分高。如果只依赖银行或财团贷款，利息高企不在话下，若遇到难以预计的风险或差错时，银行往往会在“落雨收柴”的情况下迅即追讨贷款（call loan），使企业陷入难以自拔的致命困局。上市集资，利用公众金钱来开拓大型投资项目，不但能免却资金短绌的困扰，还能减去利息开支、摊分风险，两者间的配合，可谓如鱼得水、十分理想。正因为上市集资与地产发展之间有着如此微妙而互补的关系，很多地产发展公司才能在70年代迅速崛兴起来（参阅第十一章）。
    事实上，自60年代起，华资企业参与地产发展的比例，已明显增加了。从英资财团手中买入优质地皮的个案，也大幅提高了（冯邦彦，2001）。到了70年代，华资地产集团如长江实业?新世界发展、新鸿基地产、廖创兴企业、信和地产、恒隆发展、合和实业、嘉年地产、大昌地产、永泰建业和鹰君地产等企业，已享负盛名。至于他们频频从英资财团手中买入地皮发展物业的举动，更成为传媒焦点，引起当时社会的广泛讨论（《金银证券月报》，1975～1978）。
    70年代起，随着经济的急速起飞，各种各样的问题也应运而生。在众多问题中，房屋问题最为盘根错节，也最难解决。针对港岛及九龙半岛土地供应不足、人口居住密度极高的格局，港督会同行政局在1972年10月通过一项决议，决定开展一个庞大的所谓“十年建屋计划”，而计划的核心部分，则是希望将部分过度集中的人口及工业，向地价低廉而土地供应充裕的新界地区迁移，借以舒缓市中心的居住、教育、交通和就业等压力，而发展自给自足的“新市镇”概念，便是在这样的背景下产生的（香港政府拓展署，1993）。
    早在六七十年代，港府因应观塘区已有基本设施及大量人口居住而刻意发展该区。除了划分工业区、兴建廉租屋和徙置区外，又大举铺建道路网络，并支持地下铁路向该区延伸，使观塘区成功地发展成一个自给自足、四通八达的社区。吸取了观塘区的经验，港府这时计划再在新界地区建立多个“卫星城市”（即“新市镇”），目的正是希望借着这些“新市镇”来解决香港的住屋问题，从而提升香港经济的综合竞争力，至于沙田、荃湾和屯门等地区，便在70年代初被列为主要的发展试点（何佩然，2004）。

本文摘自《香港股史1841-1997》

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　　 香港股市是什么？是投资融资的交易所！是政治经济社会的晴雨表！是国际资本的角力场！一谈到香港国际金融中心的地位，很多人会很自然地联想到极为活跃的股票市场。如果说金融是现代经济的核心，那么说股票市场是金融的核心，相信不会有很多人反对。事实上，香港从一个细小而荒芜的小岛，发展成今日的世界第三大股票市场，过程的曲折和多变，实在非三言两语可以说得明白，而深入而系统地去分析金融资本主义制度在香港扎根的始末，却肯定可以填补历史上的空白，为相关的研究提供一个讨论的平台。