资产信托，表外融资
资产信托作为一种有效的融资工具，其标的物可以是不动产（例如土地、房产、矿产），也可以是动产（例如车船、设备、金银、古董），也可以是权益（例如股票、债券、保险金、收费权），甚至可以是无形资产（例如专利、商标、版权等）。
（1）项目开发公司首先需要选择一个信托投资公司，委托其设立财产信托业务。
（2）信托投资公司对委托人公司的经营状况、公司财务、公司信用进行调查，同时聘请专业公司对信托标的物进行资产评估。
（3）信托投资公司根据资产评估值设立信托计划，将信托资产受益权分为普通受益权和优先受益权。项目公司自己保留普通受益股，将优先受益权质押给信托投资公司，两者的比例根据融资额而定，融资额越大后者的比例越大。
（4）信托投资公司以优先受益权为据，向投资者发行不超过200份定期信托受益凭证。投资者以面值折扣价认购信托受益凭证。
（5）信托投资公司将投资者认购信托凭证的资金提供给项目公司，用于项目建设和经营。
（6）项目公司用这笔资金完成项目建设，然后经营商业地产，向物业投资者租售，收回投资资金。
（7）项目公司租售物业的回笼资金分为两个部分：自己拥有普通受益权所得部分；而优先受益权所得部分，通过信托投资公司向投资者分利。
（8）信托期限到期之后，项目公司按照之前的承诺，通过信托投资公司以面值赎回投资者手中的信托受益凭证。
资产信托融资模式可以绕过股权融资和债权融资解决不了的问题，所获得的资金功能也介于股本金和流动资金之间。比如，你不能用信托融资解决购置土地和建筑主体工程的资金问题，因为那时项目还没有形成可以信托的资产，可是等建筑物成了现房或拿到销售许可证，银行都会争着给项目贷款。资产信托融资解决的正是处于两个阶段之间的过桥资金需求。在企业发展的生命周期中，创业和市场培育阶段需要的是股本金投资，企业盈利之后的周转货款需要的是流动资金信贷，可是在企业盈利之后上市之前的资产兼并，吸纳股本金会造成股权稀释，对创始股东不合算。而银行流动资金贷款又不能进行资产性投资，此时资产信托融资正好可以解决这种夹层资金的需求。
股权融资是砍腿换车，资产信托是没有砍腿却上了车，也就是说在不必割让股权的基础上获得融资。债权融资是寅吃卯粮，会增加企业的资产负债率，降低间接债务融资的空间。但是，资产信托融资模式可以绕过资产负债表去寅吃卯粮，所以也被称为表外融资。设立资产信托，然后获得质押转让优先受益权的融资，最后赎回优先受益权，每一步在资产负债表上均做资产转换处理，没有增加企业的资产负债率。
本书跳出了资本家的立场并打破了西方投资学的框架，完全站在企业家的立场上阐述了资本运营的游戏规则。全书论述以企业家关心的直接投资及融资为主线，阐述与资本家打交道的战略战术、商务模式设计、项目包装技巧、投入产出的计算方式。作者既从融资者的立场又从投资者的立场进行论述，主要让融资者学会站到对方的立场上打算盘，以实用性为出发点。
（1）项目开发公司首先需要选择一个信托投资公司，委托其设立财产信托业务。
（2）信托投资公司对委托人公司的经营状况、公司财务、公司信用进行调查，同时聘请专业公司对信托标的物进行资产评估。
（3）信托投资公司根据资产评估值设立信托计划，将信托资产受益权分为普通受益权和优先受益权。项目公司自己保留普通受益股，将优先受益权质押给信托投资公司，两者的比例根据融资额而定，融资额越大后者的比例越大。
（4）信托投资公司以优先受益权为据，向投资者发行不超过200份定期信托受益凭证。投资者以面值折扣价认购信托受益凭证。
（5）信托投资公司将投资者认购信托凭证的资金提供给项目公司，用于项目建设和经营。
（6）项目公司用这笔资金完成项目建设，然后经营商业地产，向物业投资者租售，收回投资资金。
（7）项目公司租售物业的回笼资金分为两个部分：自己拥有普通受益权所得部分；而优先受益权所得部分，通过信托投资公司向投资者分利。
（8）信托期限到期之后，项目公司按照之前的承诺，通过信托投资公司以面值赎回投资者手中的信托受益凭证。
资产信托融资模式可以绕过股权融资和债权融资解决不了的问题，所获得的资金功能也介于股本金和流动资金之间。比如，你不能用信托融资解决购置土地和建筑主体工程的资金问题，因为那时项目还没有形成可以信托的资产，可是等建筑物成了现房或拿到销售许可证，银行都会争着给项目贷款。资产信托融资解决的正是处于两个阶段之间的过桥资金需求。在企业发展的生命周期中，创业和市场培育阶段需要的是股本金投资，企业盈利之后的周转货款需要的是流动资金信贷，可是在企业盈利之后上市之前的资产兼并，吸纳股本金会造成股权稀释，对创始股东不合算。而银行流动资金贷款又不能进行资产性投资，此时资产信托融资正好可以解决这种夹层资金的需求。
股权融资是砍腿换车，资产信托是没有砍腿却上了车，也就是说在不必割让股权的基础上获得融资。债权融资是寅吃卯粮，会增加企业的资产负债率，降低间接债务融资的空间。但是，资产信托融资模式可以绕过资产负债表去寅吃卯粮，所以也被称为表外融资。设立资产信托，然后获得质押转让优先受益权的融资，最后赎回优先受益权，每一步在资产负债表上均做资产转换处理，没有增加企业的资产负债率。
本文摘自《资本的游戏》
本书跳出了资本家的立场并打破了西方投资学的框架，完全站在企业家的立场上阐述了资本运营的游戏规则。全书论述以企业家关心的直接投资及融资为主线，阐述与资本家打交道的战略战术、商务模式设计、项目包装技巧、投入产出的计算方式。作者既从融资者的立场又从投资者的立场进行论述，主要让融资者学会站到对方的立场上打算盘，以实用性为出发点。