四万亿投资价值：房价的成本支撑（1）

　　理解中国的房地产没有太多的泡沫，更关键的在于房地产的增值是有经济成本支撑的，是消耗了大量的资源和劳动的，根据政治经济学的价值理论，这样的增值是价值的增值而不是价格的波动，对于内在的必要劳动时间和资源的消耗支出转化而来的增值所造成的变化，是价值的变化不是价格的变化，所谓的泡沫是针对价格而不是价值的。

　　这样的价值的增值就在于大量的市政投资建设、大量的基础设施建设、大量的教育医疗投资、大量的地方补贴等等，所有这些投资都转化在土地居住权利上，这样的价值增值是空前的。

　　以北京为例进行估算分析，在宏观上以这个城市为整体来看，操控这个城市的政府就相当于一个大的开发商，所有居住在这个城市的人们，不计算农村人口和大多数外来人口，可以把基本的受益面锁定在1000多万人左右，北京的人均居住面积大致为15-20平米，也就是总量2亿平米的房屋，这2亿平米作为分享城市整体投资的基数。

　　现在北京以及中央政府对于地区的投资，有多少转化为了地方的土地增值呢？下面逐一进行列举：

　　首先是地铁和道路，北京已经投资和将要投资的地铁是5000亿元左右，地产有一定的超前性，规划中的地铁也应当计算；同时道路的投资也超过2000亿元。地铁的车票只能满足地铁的运行（即车辆和电费等）费用，投资与道路一样是要反映到土地的增值中的。这些就相当于开发商建造了非常好的小区道路。

　　其次是北京投入的拆迁费用，每年北京的拆迁支出就超过1000亿元，这几年起码也有5000亿元，拆迁的成本也是要记入土地的成本之中的。

　　再次就是北京的文化建设，仅仅是国家大剧院，每个座位成本就达到75万美元，还有为了奥运大量建造的场馆，总投资超过2000亿元。这些设施的门票也仅够补偿维持费用，这相当于开发商为业主建立了非常豪华的会所，这些也要反映到土地的增值中来。

　　还有就是教育卫生的投入，北京的大学集中，医院云集，这些机构都带有强烈的福利性质，相当于开发商为业主建立了非常好的社区医院和学校，肯定要反映在房价中，这些教育卫生的投入几年来也超过3000亿元。

　　再有就是政府的各种福利补贴，比方说控制物价、社保和低保、低价的公交车票、廉价的供暖和燃气水电等等，这些相当于开发商补贴了物业费，物业费低的背后肯定也要房价体现，几年来政府的这几方面的补贴也超过1500亿元。

　　除此之外北京的公园和绿化、环境保护建设也很重要，这相当于开发商在建设社区环境，北京的绿化投资非常大，拆建绿化隔离带投资极大，同时还有就是为了治理风沙的防护林建设，还有就是污水处理、给水市政等等的建设，几年间投资也不少于1500亿元。

　　另有一点非常重要，就是今年开始的高铁和高速公路建设，这相当于小区的周边道路建设，中国以北京为起点的高速铁路和公路投资超过万亿，北京得到的价值应当不少于2000亿元。

　　最后就是在北京政府外，中央的各个部委、党政事业机构和军队也在自己所属的土地上投入巨大，保守估算几年下来也不少于3000亿元。

　　以上总计就达到了2.5万亿元，平摊到受惠的2亿平米的房屋面积上，导致每平米的补贴投资达到了12500元，这是平均的结果，相当于平均房价要上涨12500平米才与内在价值的增加相符合。

　　对于其他城市，虽然没有北京这样的大投资和奥运会，但是也在四万亿的刺激下大干快上各种“铁公基”，尤其热衷对土地增值贡献最大的地铁建设，中国土木工程学会秘书长张雁曾对媒体测算：“地铁项目每投资1亿元，将带动GDP增长2.63亿元。以‘十二五’期间地铁建设投资一万多亿计算，将拉动3万亿以上的GDP增长。”目前，国务院对准许修建地铁的城市的最低资格要求是，年GDP总量在1000亿元、300万人口以上、财政收入100亿元以上。想像一下中国有多少城市会轻而易举地达标。

　　而且这些城市分摊的基数很小，也就是说北京以2亿平米为基数，而一个300万人口的中型城市还不到1000万平米，光是一个县的道路等基础建设投资10亿，平均房价就应当涨1000元，仅仅从这些建设使用的钢铁来看，中国的钢铁产量不但位居世界第一，而且超过第二到第六的国家产量之和。

　　有可能很多人会说这样的房价中国老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫问题，市场承受不了相当于开发商建造了非常昂贵超前的房子，这些是有成本支撑的，开发商降价销售后如果赔本就不会有人再造了，市场的需求一定要让价格回到成本价位以上的，这就是与泡沫的本质不同，这也就是价值与价格不同的根本经济客观规律。在经济规律的自然作用下也可以自动地挤出泡沫，根本不需要人为干预。

　　而我国2008年为了救市，政府投入4万亿，带动各地的地方融资平台的投入就更多，这样的投资大部分是基础设施建设，投资所产生的价值就直接转化为土地的增值，而钢铁、水泥等等重工的投资，大多也服务于基础设施建设和房地产建设，他们需要向基础建设供货获取收益收回投资，其价值也要间接地转移到基础建设和土地之上，有这样的投入，土地价格不暴涨是有违价值的客观规律的，所以自2009年以来的土地暴涨就可以理解，而在2011年3月入春，随着新开工项目的投入和投资深入拉动经济，房地产价格的跳跃就更可以理解了，如果不暴涨倒是极其不正常的了。

本文摘自《房势》

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　　 房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。