第六节 房地产反思

　　1994年，笔者采访王石的时候，他对于房地产已经想了很多。
　　相对于深圳市的其他地产商，万科早期房地产开发的劣势在于手中缺乏必需的土地储备，所以一直无法形成规模效应。在房地产业发展的初期，由于市场的不完善和供需的不平衡，即使是粗放式经营，亦能获得丰厚的利润回报，一些握有大量廉价地块的发展商因此积累了巨额的资本。但时移世易，随着房地产业的逐步规范化，这种经营方式已无法适应市场发展的需要，很多地块的利润回报已降至20％以下，赚取行业垄断利润的时代已一去不返，以后更需要的是发展商的经营能力和管理水平。
　　万科前期开发的物业因缺乏先天优势，多在“精”字上下功夫。后来公司逐渐将房地产业务扩展到全国各大城市，以往在业务操作上积累的经验发挥了作用。但在大规模的项目操作上，公司还是缺乏成熟经验。如何迅速提高房地产开发的专业化水平，是公司面临的紧迫课题，特别是当时颁布的土地增值税法对房地产发展商提出了更高的要求。
　　20世纪90年代前期的房地产业之所以具有巨大的诱惑力，奥妙在于它所带来的超额利润率。但好景不长，随着越来越多房地产公司的加入，房地产行业的市场竞争逐步加剧，导致该行业的超额利润率向社会平均利润率靠近。
　　王石对房地产的思路十几年来一直很连贯和清晰。
　　从行业性质来看，房地产是一个经营高度集中的行业。由分散走向集中，最终由少数实力雄厚、经营有方的企业分割垄断市场，这是该行业发展的必然趋势。香港房地产市场可谓活跃，但真正活跃的不外乎长江实业、新鸿基、恒基和新世界发展等少数几家大的房地产商。从长远来讲，房地产商要在这个行业中立足维稳，必须走规模经营的道路，靠规模经营降低成本和形成竞争优势。
　　房地产规模经营的一个好处是可以有完善的服务配套设施。上海万科城市花园占地面积30多万平方米，建筑面积接近50万平方米。该住宅区设有中学、小学、幼儿园、游泳池、网球场、商场及其他生活服务配套设施，小规模经营是不可能做到的。
　　20世纪90年代中期，深圳房地产商热衷于开发豪华别墅和高档写字楼，高档化使他们尝到了高回报的甜头。业务跨地域之后，他们又习惯性地把这种思路带到内地。内地政府部门也乐于从高地价中获得高财政收入。
　　王石意识到，这种高档化的开发与目前国内大众的消费水平差距甚远，所以开发商所面对的只能是境外人士和国内的暴富阶层。显而易见，这个市场的容量是很小的，市场定位如果错误，开发商的路必然越走越窄。1991年，万科联合港商在上海开发的“西郊花园”高级别墅小区88栋别墅推向市场后被一抢而光，其中有六成被二手商买去，意图炒作，但转手率非常低。偌大的上海市场，88栋别墅尚且如此，5平方千米的别墅建筑卖给谁？
　　另一方面，政府部门为解决居民住房问题而兴建的低标准住宅仅仅解决了生存空间的问题，无法满足人们更高层次的需要。在上海，用作拆迁用房的简单水泥墙住宅被称为“赤膊房”。随着经济的发展和生活水平的逐步提高，人们对住宅的要求已由过去简陋的生存空间发展为适宜的生活空间。王石理解的生活空间，应该包括以下几层含意：方便、舒适、有利健康、有人情味，等等。
　　在豪华住宅和简陋居所两者中间，存在一个巨大的市场空当，这个空当就是中档、大众化的平民住宅。这种住宅需要有完善的生活服务配套设施和良好的小区环境，有中级装修，方便舒适而又不超出一般大众的消费能力。上海万科城市花园就是这样的住宅，其热销说明了市场需求的强劲。
　　总而言之，城市房地产业的主旋律应该是大众住宅的开发。
　　王石号对了房地产业的脉搏，也就为万科找到了一条能够持续发展的生财之道。
　　1993年，“城市花园”系列的出现标志着万科地产开发进入了成熟期。从被动地选择项目，到认识到自己应该干什么，万科表现了丰富的想象力和超前的意识。
　　在1993年之后的宏观调控阶段，万科保持了耐心，惨淡经营，直到1998年房地产市场复苏。
　　1998年国务院决定取消福利分房政策，实行实物分房货币化，过去没有纳入商品市场的房子，现在纳入了市场轨道。
　　王石意识到，万科以前的策略概念是满足先富起来的一部分人的住房要求，因为不纳入原来的国家福利分房政策，盖的房子都是高档的。现在随着工薪阶层进入商品房市场，万科的策略也要改变，否则就会失去巨大的市场。2000年万科提出了关心工薪阶层的战略方向。应该说这个政策对万科经营房地产影响很大，也给万科带来了极大的发展机遇。
　　住宅从来是地产商经营的主要品种。一方面，世界上很少有标志性的建筑是住宅，但另一方面，建筑界许多新的风格往往是从住宅开始——不论是给国王住的，给建筑师的母亲住的，还是给平民百姓住的。万科同样也选择了住宅作为房地产经营的一个长期品种，同时将住宅作为新风格的试验场。
　　发展大众住宅是万科选定的道路。大众住宅不一定是低层高密度，但在现阶段，它一定不应该是高层。“大规模、低成本、高品位、配套全、好管理”是万科发展万科式大众住宅的标准。
　　曾有万科地产的职员为自己的理想居所作过描述：“作为当今中国收入尚可的大众中的一员，我希望自己能够负担的居所是：有足够房数的一套普通多层房屋，外观不必奇形怪状或极尽豪华，但要耐看；有一片可坐可卧的室外活动场地，而不至被汽车、单车迫得无处藏身；附近有一些方便、实惠的小店可解燃眉之急，可在想偷懒时能填饱肚子；小孩可以自己走去幼儿园，最好还有一个车位。”

本文摘自《他的选择与别不同》

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　　 在中国企业家中，王石一直独树一帜，个性鲜明，行事作风与众不同，常常语出惊人，他对极限运动痴狂，爬过珠峰，穿越过两极和沙漠，也与死神擦肩而过，有着独特而深刻的人生体验和感悟。无论是在商界，还是在普通大众眼中，王石都极受追捧，甚至可以说是大众偶像。
　　随着年龄的增长，王石慢慢远离房地产，转向做慈善，四处游学，他的一举一动都牵动着大众的眼球，他传奇的人生始终被企业界和年青一代争相学习和效仿。