《任我评说》 暴利的解读(1)

    房地产业在国民经济发展中发挥了支柱型产业的巨大作用，并在城市建设与城镇居民住房条件改善中发挥了巨大作用，但房地产业却被部分媒体和公众认为是暴利行业，成为被丑化的洪水猛兽。

    没有人会否认房地产是高资金量、高风险与相对高回报的行业，但更多的人仅仅看到了房地产的高回报，而未看到其中的高风险，因此高回报就演变成在社会上引起巨大争议的暴利。社会人士所看到的仅是企业在市场上获得的高回报，并不知道这些成功是建立在残酷竞争中大量失败企业的基础上。当扣除所有的失败与亏损之后，大约任何一个行业也就都成了暴利行业了。

    一、政策变化是最大的风险

    房地产的高风险来源于政府的政策变化，1988年的全国楼堂馆所停缓建工作，让相当一批企业在强制性的命令面前倒闭。由于当时的企业几乎全部都是国有企业，因此并不为社会所重视。1992年之前，计划经济的价格管理并没有让房地产成为暴利行业。

    1992年，小平同志的“南巡讲话”掀起了地产高潮，土地出让制度、市场化价格管理、准入门槛的开放给地产行业带来了生机，因此有大量的企业进入了地产行业并获得了暴利。但这种击鼓传花的做法并没有维持多久，1993年6月23日的调控让大批企业走入困境，海南等几个省市相继出现大批的烂尾楼和烂尾地。不管这一轮调控最终是软着陆还是硬着陆，在房地产开发的统计年鉴之中，最终的结果是导致1996~1997年全行业的亏损。

    国家自2003年开始对地产行业的调控，关紧了土地与信贷的闸门，从对供给的限制到对消费的限制，从信贷到税收，至今尚未完结。也许我们还未能给这次调控一个明确的结论，但我们可以预见的是，必然会有大量的企业亏损与倒闭。

    表2-1中国房地产企业的寿命

    年份    1986年    1995年    1997年    2001年    2003年

    企业数    1704    33482    21175    51901    37123

    从表2-1中可以看出，1995~1997年，中国房地产企业减少了12307家，占36％，2001~2003年减少了14778家，占28.4％。

    另有数据显示，1995~2003年，中国房地产企业的平均寿命为3.8年，超过20年的企业屈指可数。

    二、政策支持形成了高回报

    1998年住房制度改革和银行信贷政策给房地产发展注入了活力，促进了房地产业的高速发展。因此在1999年之后，房地产业的利润出现了连续五年的高增长，大量的企业扭亏为盈，部分企业获得了“暴利”。

    暴利来源于：（1）被全社会所憎恶的权钱交易，企业利用某些官员的权力低价取得土地，将权力转化成暴利；（2）在强制性招拍挂制度的高土地价格拉动下，非低价的划拨土地和相对低价的招拍挂土地产生了额外的利润；（3）由于调控政策限制了土地供给而加剧了供求矛盾，带来了房价上升的超额利润；（4）企业预见性地对土地进行储备使土地升值，政府大量市政基础设施的投入形成超额利润；（5）早期借用银行资本形成的超额利润。

    这些特殊的收益都与政府的政策变化有关，当然优秀企业的特殊产品创造的额外利润则不是政策给的。然而少数企业、少数项目的暴利并没有改变全行业的利润情况，也没有使全行业成为暴利行业。原因在于，并不是全行业都分享了政策带来的额外红利，也不是全行业都成熟地同步发展。当好的企业借助好的政策高速发展时，有些企业才刚刚进入，尚未发展又遇到调控，有些企业由于自身的资金能力，仅仅借好的政策翻了身、扭亏为盈（见表2-2）。

    表2-2房地产行业利润

    行业利润率(%)    自有资金回报率(%)    单个企业利润（万元）

    1997    -0.47        -4.86

    1998    -0.36    -2    -4.37

    1999    -1.16    -5.7    -13.6

    2000    1.62    9.3    26.8

    2001    2.29    10.9    42.46

    2002    3.57    19.8    91.6

    2003    2.8    21.17    115.9

    

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。