《任我评说》 暴利的解读(2)

    三、领先者获得多数利润

    全国有几万家房地产企业，但产业的集中度却很低，远远低于大多数行业，并形成了大投资、大产量、小企业的现象，行业中佼佼者则是少数。

    从图2-1可以看出，汽车行业的前几名获取了行业80％以上的利润，彩电行业的前几名获得了50％的利润，产业集中度较高的行业都是如此。房地产同样是在全国或地区领先的行业，在局部范围内市场占有率和市场份额较高的企业获取了最大比例的利润，而其他多数企业则在竞争剩余的少数利润。2003年，一、二级房地产开发企业占企业总数的10％，但利润贡献份额占59％，投资份额占28％，劳动力安置份额占20％。

    图2-1不同产业领先企业在同行业中所占的利润比例

    如果拿任何行业的前几名做代表来掩盖行业中的劣势群体，那么可以说任何行业都是暴利行业，包括最常见的餐饮业也是如此。但有多少人认为餐饮业会是个暴利行业呢？少数企业、少数项目的暴利并不能代表全行业的情况，尤其当将这个行业中因高风险而造成的倒闭与亏损合并计算时就更是如此了。

    没有人会否认少数企业的暴利，但并不能因此而说明全行业的情况。反之，为什么其他行业未出现大量的个人巨富？也许更多行业中的领先企业都是国有或国有控股企业，因而不会出现个人巨富，而房地产行业虽然国有企业数量较低，非公经济比例较高，市场份额低，但营业绝对值大。尤其是与其他产品不同的是，房地产将土地资源的价格并于产品之中，形成了低利润率，利润的绝对值加大，从而产生较高的累积效应。

    四、盈利与亏损并行

    当我解读暴利时，一定会有更多的人会说我在自我解嘲，这是因为很多人并不知道华远也会亏损。

    华远被社会认为是房地产行业的佼佼者。确实，华远房地产在1993年成功进行股份制改造，1994年成功进行全国首家股份制地产公司的合资，1996年借桥在香港上市，1997年境外发行1.725亿美元可换股债券，1998年时总股本为13亿，总资产超过80亿……这些数据表明，华远大约已成为全行业的第一了。

    但在1998年住房货币化改革和北京市实物拆迁转为货币拆迁的过程中，华远不但税后利润从3亿多下降到6600万，甚至在1999~2000年连续两年出现巨额亏损（见表2-3）。当然这与政策的变化有关，政策的改变使华远面对集团消费的产品在向市场化消费的产品转移时出现了青黄不接，华远也因此积压了近30万平方米的拆迁房，而这些拆迁房大多是在我们无利润或亏损的情况下消化的。由于拆迁房的资金占压，新拆迁又要输出大量现金，造成华远现金流的周转困难。这也是我与华润产生经营矛盾的起因之一。

    表2-3华远房地产公司利润表（单位：万元）

    1996年    1997年    1998年    1999年    2000年

    30285    31288    6592    -14184    -2134

    市场经济特性将高回报与高风险深刻地结合在一起，如果仅有高回报而无高风险，所有的资本都会挤入这一行业，而使利润平均化，变成非高回报的行业。高回报而无高风险的行业一定是短命的，而绝不可能像中国的房地产业一样连续多年被称为暴利并仍能维持。恰恰因为房地产业并存着高风险及可能出现的亏损，才保持着平衡的发展。

    表2-411家住宅开发房地产上市公司盈利能力指标比较

    股票名称    每股收益（元）    销售毛利率（%）    净资产收益率（%）

        2004    2005中期    2004    2005中期    2004    2005中期

    万科A    0.39    0.23    30.91    40.49    14.16    11.94

    招商地产    0.58    0.37    21.82    34.20    10.43    6.44

    银基发展    0.27    0.13    28.66    28.12    6.44    2.96

    阳光股份    0.37    0.24    30.35    38.01    16.47    9.49

    亿城股份    0.57    -0.04    17.19    39.04    23.96    -1.75

    名流置业    0.30    0.18    41.02    36.24    12.99    7.43

    北京城建    0.15    0.22    22.73    26.72    4.95    6.85

    天房发展    0.04    0.02    35.59    43.70    0.94    0.51

    金地集团    0.67    0.21    26.98    33.07    9.67    5.34

    栖霞建设    0.76    0.31    27.63    26.50    17.12    10.48

    中华企业    0.31    0.28    40.81    44.26    12.84    11.05

    平均    0.40    0.19    29.43    35.49    11.82    6.43

    在表2-4中可以看出，万科2005年中期销售毛利率40.49％，应视为暴利了，但净资产的收益率仅为11.94％。11家房地产上市公司的平均净资产收益率仅为6.43％。应该说上市公司的资本融资情况好于非上市公司，但实际的利润率和净资产收益率都处于较低水平。

本文摘自《任志强解读地产十年》

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　　作为房地产业界最具争议的人物，任志强的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。
　　本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。