第19节：千万富翁的房产经(3)

　　在那前后，不少深圳、广州的炒房者，也都折戟沉沙，赔得底掉。

　　负资产的概念：

　　经济和房地产市场有很大泡沫，购房后可能成为“负资产”

　　“负资产”指的是“负债比你拥有的资产价值高”。

　　例如，那位方庄房主当年在100万元的价位买了一套房，付了20万元头款，向银行贷款80万元。

　　通常情况下，即使房产在付清贷款前产权属于贷款银行，由于他的已支付比例，他应拥有房产总值中至少20％的部分（英文叫做“Equity”〕。如果房屋转卖，即使房价未涨，甲可以收回至少20万元，再加按月已付按揭中偿还本金的部分。

　　由于房价跌了，他所买的房价值缩水一半，卖出50万元，他只拥有其中20％左右的“Equity”，即10万元左右，却欠银行80万元。虽然至少已经付出20万元，但是资（10万元）债（80万元〕相抵，差额是70万元。

　　他卖房子得了50万元（为了简单我们略去手续税费等不计〕，要还银行80万元，还缺30万。甲不但赔掉20万头款，一分钱没有，还要再贴30万元，才能清偿银行债务。如果不算装修，他损失的正好是房价缩水的50万。

　　房产投资风险可能超越股票

　　好的一方面是，即使噩梦成真，负资产通常还是比垃圾股好，因为房屋有使用价值，可以居住和出租，减少损失。而多数垃圾股翻身无望，投资永远丧失。而负资产的房产经过一段时间，由于房产的总体升值趋势，通常可以翻身。只要你有供房能力。

　　坏的一面是，股票最多全丢了，不至于负债。而负资产则是不但已付房款全丢了，还落得巨额债务。

　　就像房价涨的时候，你获取的是数倍于你首付的全额房款基数上的升值额，房价跳水时，你损失的钱财不是基于你的首付，而是基于数倍于首付的房价总额，那跌去的钱都要你背着，因而会火上浇油，雪上加霜。

　　如果你只付了头款，有每月按揭要还，又没有足够的稳定收入，下场很可能就是负债累累，破产而银行收房。

　　    在这种情况下，房产投资的风险甚至超过股票。

　　杠杆的放大效应――潜在超高收益和负资产（按实际支出头款额计算）

　　房价    头款    按揭    涨20%    跌20%    涨50%    跌50%    涨100%

　　100万    20万    80万    120万    80万    150万    50万    200万

　　回报率            100%    －100%    250%    －250%    500%

　　负资产的征兆和先决条件

　　一些特点可以帮助你判断市场泡沫，即买房后成为负资产的机遇有多大：

　　房价连年持续高涨，尤其是倍增；

　　投资房对自住房比例过高，房屋空置率高；

　　房价和租金回报比严重失调（国际均值为房价为10－20年租金收入，北京2011年初房价为50－80年租金收入）；

　　房价上涨助推里，有相当量的恐慌性购买。

　　中国多数大中城市似乎具备了上述一切条件。

　　尤其是北京上海深圳一套房动辄几百万上千万，直逼香港东京旧金山。

　　有统计说，全国空置房达到6000多万套，够2亿人居住。而中国城市居民总数才5亿多！

　　一些经济学家甚至预言，一旦继续涨价预期动摇，这些空置的未售房，投资房进入销售和出租市场，就会引发房市崩盘，触发中国版次贷大危机！

　　中国也有两个特殊性：

　　处在政府控制的准市场经济里；

　　人口迅速增长和城市化。

　　这些都会降低市场大崩盘的可能性。

　　负资产高危人群

　　如果房地产市场出现下跌，首先收到冲击的将是：

　　在超高价位贷款买房自住，却无力长期供按揭者；

　　或是在房屋占用率和出租率偏低、价格租金比不利的情况下，购买以投资出租为目的的非自住产权房。

　　那些稳定收入不高，现金节余有限的家庭，会陷入难堪的财务负担中。一旦负担不了，需要将房产卖出。

　　而涨价预期一旦有变，将转为买方市场，即使能脱手，损失大笔钱财是可以预期的。

本文摘自《中国式千万富翁》

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　　 发财是一门技术活：中国式千万富翁 据胡润财富榜披露：2011年中国内地千万富翁人数已达96万人，每1400人中就有1人是千万富翁，千万富翁平均年龄仅有39岁。对中国城市居民群体而言，中国已进入百万富翁社会，开始向千万富翁社会迈进！面对这样的消息，多数人心中都会产生这样的疑问：我是千万富翁吗？如果是，我该怎样理财，才能让财富稳步增值？我不是千万富翁，甚至连百万富翁也不算，我能成为千万富翁吗？我该怎么办？