第13节：资本故事(9)

　　如果某人住在他自己的抵押财产中，问题就出现了。我们姑且称之为精神分裂的房主。

　　在钟情于房价的波动方面，房主有一部分处境与公司股权持有人的处境完全相同。毫无疑问，像公司股东一样，他也想希望他持有的价值（也就是住房）上涨，并且越快越好。虽然，当房价下跌从而真正带来风险的时候，他所拥有的只剩下负资产，但是总的来说，大多数房主倾向于漠视这一风险，像大多数想拥有自己家园的人一样，他们认为房价的唯一发展趋势就是上涨。在某种意义上，像公司和用于租赁的房子一样，房主的房子也被看作是一项投资。

　　房主本人（房东），像股权收益人一样，宁愿房屋预期价值有更多的变化。他显然希望价格上涨，也更期待房价出现较大的波动。但是，还有另外一部分房主，他们与公司股权持有人或者实际上依赖租金收入为生的房东大不相同。

　　这种情况比较独特，尽管就公司来说，致使股东（或者就以租金为收入的房东来说）损失最惨重的情况莫过于公司倒闭--那又怎么样呢？生活仍要继续。但是，对于居住在他自己的主要居所的房主来说，如果他没了房子，他就要流落街头、无家可归了。换句话说，他有天生的"不足"--栖身之处并非如影随形。正是由于这个不足，失去自己住所的恐惧总是笼罩着他的生活，就像他的头顶悬着一把达摩克利斯之剑一样。他不能一走了之。如果他想一走了之，他就要为此付出重置成本 。这确实使得他用一种别样的视角去看待他的财产。尤其是，他对波动、债务风险水平和风险的感知与看法跟公司股东或房东正好相反。

　　居住在抵押出去的房子里，会使得或有权益分析发生改变，从简单的一笔债务对应一个股权持有人，变为从表面看有三个参与者的情况：一个债权持有人（表现为抵押放贷者或银行），一个股权房主（即前文讨论的房东）和一个新来的住房抵押者。恼人的是，这三个收益人对波动和债务水平都有自己各自不同的看法。

　　如前所述，债权收益所有者（按揭贷款银行）和股权收益房主在这种情况下是不同的。具体说来便是，股权房主偏好波动、热衷风险并且追求负债，而银行或抵押放贷者宁愿低波动、不赞成并且规避风险、对房主的高额负债始终持有充分警觉。

　　房主的精神分裂症来自于他得时刻担心其天生的"不足"（即害怕无家可归）。对天生的不足的说明如下：让我们想一想公司股权持有人从"原点"（也就是，没有公司，但也无损他的安宁）到拥有一个看涨的公司（也就是，+1, 他拥有公司，这与租赁房屋的房东的处境相似）这一过程。与这种情况相比照，住在抵押出去的居所里的房主的情形则是如此：从被看跌的位置（也就是-1，无处可住；设想一下某人离家18年之久而无家可归）到原点的位置（即0），即你终于拥有了一个栖身之所。如果银行要取消抵押品的赎回权，他将再一次回到令人不安的无家可归（-1）的处境。

　　想要弥补"先天不足"的那种愿望，对于房主对波动性、债务水平和风险的态度有着深远的（然而相冲突的）影响。

　　就波动性而言，股权收益人总是钟情于房价出现更大的波动（这就是为什么人们在鸡尾酒会上高谈房价，在餐桌上阔论自置房屋的原因所在），而住房抵押者担心的则是房价过多的波动会导致负资产或者丧失抵押品赎回权（比如说房市崩溃），因为这会让他无家可归。（当然，他也担心作为按揭付款人，收入方面的波动会使他陷入困境，使他无法获得他应有的收益）。

　　一个难以捉摸却至关重要的细节是，住房抵押者并不介意房价是否下跌。事实上，他既不关心房价产生的任何波动，也不关心会否出现负资产。但是，他关心收入波动，因为收入的下降会导致他无力支付按揭付款，如此一来他就很可能无家可归。虽然他跟股权收益人有相似之处，但是他并没有那种"大不了把房子交给银行抵债"的意愿和气魄，因为他需要弥补他"先天不足"，即他必须要有一个安身之处。此外，当你既是股权收益人同时又是住房抵押者的时候，期权价值将会从根本上减少。至于债务水平，住房抵押者毫无疑问的会倾向于减少债务，从而减少无家可归的风险，但正如前面所讨论的，这与他作为股权持有人而钟情于举债的一面相矛盾。

　　最根本的问题已经浮出水面，那就是，随着时间的推移，像美国这样的工业化国家的政府政策（事实上这些政策只是个别人自己的意愿）完全忽略了不愿承担风险的住房抵押者的意愿，而只是迎合了那些钟情于风险、波动和债务的股权持有人的口味。这种愚昧的行为已经导致了灾难性的后果，但是其影响程度尚未完全显露出来。

本文摘自《西方迷失之路》

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