第17节：发展市场经济是使房地产业成为经济增长点的基本条件(10)

　　1990年以后，各地房价的暴涨主要来源于两个因素：1. 城镇国有土地有偿出让制度的出台使全国的土地价格暴涨，土地出让金及市政费等政府征收的土地费用约占房价的10%~30%；2. 外资大量涌入中国，不但增加了市场中的供应量，提高了设计、建筑的技术水平和科技含量，同时也提高了房屋的价格，特别是外销房的价格不是以国内的收入和物价水平来横比，而是按市场和境外的物价水平来定价，这也带动了国内土地价格和房屋价格以及租金价格的大幅上扬。由于市场的供需调节，这部分上扬现在已在大幅度下调，明显地显示出了市场经济的作用，并将继续利用市场的手段进行调整，以达到合理的程度。

　　然而土地出让制度引起的涨价因素却并未用市场经济的方式进行调整。我们承认对国有土地实行有偿出让是一种国际惯例，但关键之处在于国有土地出让的定价原则应建立在征地拆迁和市政基础设施建设同样市场化的基础上。

　　传统的征地拆迁政策是一种社会福利的拆迁政策（这种政策一直延续到现在），因此在旧城镇的建设用地拆迁中有一种很流行的说法："拆迁拆迁，一步登天。"政府所确定的拆迁政策中实际已用福利的分房拆迁办法由建设单位和开发商承担了国家和政府应向开发商索取的土地出让金，拆迁中对房产主住户、非房产主住户、商业、教育、托幼、社区服务以及各种新增配套设施都进行了无偿和部分有偿的补偿及安置。在国家征收了土地出让金之后，这部分费用不但没有减少反而继续扩大和增加。这必然会造成房价的暴涨，且开发商并未从中获利。如果拆迁安置采用市场经济的办法，不再对非房产主住户及租户无偿地进行安置，起码条件改善和增加面积的部分不应无偿享受，如果商业、教育、托幼、社区服务的设施都不是无偿上缴而是由开发商经营或按市场条件有偿提供，那么房价就会大幅度下降。

　　在传统的市政基础建设的费用中，开发商不但要向政府缴纳大量的市政设施和能源费，还要承担大量的市政基础设施建设费用和建设用地代市政拆迁的费用。在市场经济未形成的期间，中国的基础设施是瓶颈，因此由各方共同承担设施的建设是必要的，但在今后的发展中继续沿用此方法则既不合理，也非国际惯例。

　　城市基础设施的建设应首先改变其原有的建设和管理方式，从亏损的行政事业性管理改为营利企业性管理，并将城市基础设施的建设费用从房价中分离出去，从而大大地降低房价。市政设施建设的各种费用在房价中约占到10%~30%。

　　全世界实施市场经济的发达国家和发展中国家大多数都将市政基础设施的建设社会化、市场化了，如电力、电话、电视、燃气、供水、供热等都是企业化的经营管理，其城市网站的建设资金均由这些企业支付（资金可用社会直接融资或银行信贷解决），并从使用费用中定价回收，不但土地价格中不含上述费用，房屋价格中也不含上述费用。房价大幅下降，使用收费大幅提高，在收费中期收回建设和能源费用。这样就可以彻底改变现行开发商建设管线又无偿向市政管理部门移交，并将成本转嫁到房价之中，形成房价居高不下、开发商的市政费用双倍支付、政府投资无力、支付能源使用费用过低等恶性循环的怪圈。

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。