第50节：降低房价的余地有多大？(1)

　　 降低房价的余地有多大？

　　一谈到北京的房子，几乎所有人提出的都是北京的房价过高，高得让工薪阶层根本不敢问津，但是没有多少人知道房价为什么高。因此人们总在期待着房价会降到被工薪阶层的现有收入水平接受的程度，总在埋怨开发商谋求过高的利润，殊不知开发商即使不要利润也不可能将房价降低到工薪阶层可以问津的水平。降低房价水平的关键不在于开发商而在于政府。

　　曾有人提出要"把好地段的房价降下来"，并提出房价过高的原因一是需求拉动，二是成本过高，即降低房价首先要把开发成本降下来。那么降低房价的余地到底有多少呢？

　　需求拉动的影响

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国发[1990]55号令）规定"土地有偿使用"之后，将房价迅速地推向了高峰。如：北京市好的外销房高达每平方米3 000~3 500美元，中高档的外销房每平方米高达2 000~2 500美元；好的内销房也达到每平方米12 000~16 000元人民币。这时大部分开发商都赢得了暴利，其原因一是需求大于供给，二是国内外经济情况良好，三是许多项目开发成本低。具体而言，低在以下几方面：1. 当时的拆迁房大多没有缴纳土地出让金；2. 那时的拆迁房标准低，即许多是小户型，一居室不足40平方米，二居室在56平方米以下，三居室70平方米左右，用于现房安置拆迁居民的费用低；3. 当时的建安造价低，新型材料、高价材料少，使拆迁房房价低，新建房的费用低；4. 有些商品房不是足额缴纳土地出让金，或根本未缴纳土地出让金。

　　虽然此时的房价在不断攀升，因为福利分房制度的根深蒂固，广大工薪阶层并不关心房价问题，而由有能力购买商品房的单位、团体、境内外的企业和个人、地产投资者等这些巨大的需求支撑着市场，尽管中央已于1993年6月开始了宏观调控，但房地产市场和房价的高潮一直延续到1995年年中。北京总体房屋平均价格的增长延续至1996年。1998年上半年终止福利分房的政策，再一次带动了房价的回升，但由于这时大部分团体、单位为国有单位，政策决定其不能购买过高房价的房屋，所以房价并未因它们的购买而大幅度上升。而现在的房价情况怎样呢？外销房的房价不管房屋质量、地点如何，平均已降到每平方米2 500美元以下，大部分高档和中高档房的价格已降到每平方米1 500美元以下，许多外销房的价格已与内销的高档房无过多差别，降至1 000~1 300美元之间。高档的内销房大部分价格也已下降了10%~35%，此时价格下降的因素并非在于成本的下降，反而是在成本大幅上升的基础上的价格下降。无疑这些因市场要求而下降的价格几乎全部体现在了开发商的利润下降中。由于需求因素的影响产生的价格上升（或者说泡沫的高利润部分）已经被物价的连续下降、经济发展速度的减缓、供求关系的下降等因素吃掉了，需求因素随着市场的竞争已不再能拉动和引起房价的上升了。几乎成倍扩大的生产规模将市场中"物以稀为贵"的因素化解得接近于零。市场高潮期不论哪种房子、哪种价格都能被市场接受的现象不复存在了，计划经济条件下靠分配基建指标购房的卖方市场也被瓦解，牟取暴利已不再是投资者风险投资的首要因素。法律、管理逐步加强的市场化进程，有效地控制了房价的不合理成分。目前房价从需求和开发商的角度大幅度下降的可能性和余地已经没有多少了。

　　是否从开发商的角度来说房价没有再下降的可能了呢？并不是，许多开发商由于取得的拆迁成本较低，如用自有用地进行开发建设的、没有大量拆迁费用成本的企业，如将工厂、仓库变更为住宅建设用地的企业，如在国有企业改制中享受政府减免税费或土地出让金的企业。这些企业自己建设或与开发商合作建设的房屋在现有的房价水平上仍有较高的利润，仍有降价的可能和余地。但如果不是现金流出问题或不是市场中不再有竞争的余地，他们为什么要降价从而导致利润下降呢？毕竟还是有大量的需求存在，也毕竟还是有大量或多数的开发商并不能在高成本的条件下再降低房价了！

　　因为竞争等因素开发商已大幅度降低了自己的利润和房价，这样是否就没有需求了呢？不是，由于房价和利润的降低必然会影响投资者的投资积极性而减少市场的供应，由于福利分房政策的改变，市场中的需求只能是不断地扩大和增加。房价的降低和更加合理（物有所值）同样会扩大和影响需求的增加。随着人民生活水平和收入的增加以及个性消费意识的提高，断了分房的念头必然会逐步变为扩大市场的需求行为，这个需求的增加也必然会造成房价的上升而不会在需求增加时出现房价的大幅度下降。中国刚刚开始执行新的房改政策，还未明确房屋补贴的发放办法，一旦大量的房屋补贴与居民储蓄同时进入市场，必然会使市场活跃，价格波动，出现回升、上扬。因此就市场而言，需求是在成本和供应量相对固定条件之下对价格产生影响的最主要因素。当需求下降时价格必然下降，但只能下降到保证投资者仍有投资积极性的利润率水平。如果不能保证投资者基本的回报，就必然会导致减少投资、减少供应量，迫使价格回升。而当需求上升时，价格必然上升直至再度吸引来更多投资而增加供应量，迫使价格下降。现时的房价下降已是市场供应量增加、竞争加剧之后的结果了。



　　

本文摘自《任志强的地产人生》

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　　 任志强中国房地产思考：任志强的地产人生 在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称之为“地产狂人”、“地产界的堂·吉诃德”。十年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的可借鉴意义。《任人评说》一书是对任志强十年前有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等各个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，呈现任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。