楼市整固与发展新界（2）

    在发展“新市镇”政策的带动下，很多地产商也将发展目标转移到新界。正如《星岛晚报》所说：“此间地产商目前正力图将发展矛头指向新界旺地，这是地产物业市场的新特点”（《星岛晚报》，1975年8月16日）。但是，发展新界与发展港岛和九龙又有很大差别。港岛、九龙地少人稠，地皮价值不菲，动用资金庞大，发展项目则多为商业大厦，而面积则较细，一幢起两幢止是十分常见的，而楼宇的高度和密度，也一般较高。新界则不同，新界地大人稀，地皮供应充裕，价格低廉，较大笔的资金已可发展大型屋邨，而发展项目多为住宅，兴建十数幢至数十幢的大型屋邨是十分平常的，至于楼宇的高度和密度，则相对较低。
    自70年代起，市民的住屋需求已显得特别殷切，每遇有新楼盘发售时，街道上必出现长长的“人龙”（即传媒所形容的“排队党”）。这种奇特的现象，一方面反映人口及购买力的提升，另一方面则是社会风气、交通网络及生活素质的转变。《星岛晚报》所载的一篇评论文章，多少说出了问题的核心。
    战后的香港人口，由50多万人增加至420多万人。大部分战后出生的香港居民，已超过100万人。目前他们正值适婚年龄，他们所需要的，是一个平价住宅作为新家庭。如果政府能供应廉价土地，由地产商投资兴建一些400至500平方尺的小单位，再分12年付款，每万元月供125元左右，这比租屋更为划算，相信普罗大众将会大表欢迎。（《星岛晚报》，1975年11月9日）
    正因为社会环境转变而市场对中、小型单位有庞大需求，脑筋灵活的企业家乃再各出奇谋，乘着政府拓展新界之机，在“新市镇”内大量兴建中、小型单位。对于华资企业斥巨资配合政府政策发展“新市镇”的行动，《星岛日报》甚表赞同。该报的一则专题报道，正好精简地勾勒出香港地少山多而新界土地资源未能有效利用的重点所在。
    （未来）20年内，香港可以发展的土地依然缺乏。港岛高山多过（于）平地，九龙虽然有平地，但却被狮子山挡着；新界平地很多，可惜交通不太方便……由于市区可供发展的地皮愈来愈少，填海取地也不是一件易事。因此，在新界兴建新的卫星城市，看来是解决土地（短缺）问题的一个办法。（《星岛日报》，1976年1月7日）。
    事实上，华资企业大举开发“新市镇”的行动，或者与他们市区土地储备没有英资企业那么多有关。正如上述，英资企业早已在各重要商业中心区拥有大批优质地皮，他们要在市中心发展已来不及，要他们跑到新界那些“穷乡僻壤”作“开荒牛”，当然兴趣不大。英资企业无暇他顾的情况，反而令他们失去了发展新界的主动权，也为华资企业的进一步壮大造就了有利条件。
    从种种迹象中显示，从1975年下半年起，一直被称作各行各业之母的地产建筑业已开始复苏，楼宇买卖也渐趋活跃（谢全就，1979）。不但建筑工人日见短缺，“排队买楼”的现象也再现街头。有报刊这样描述：
    近日出现一种新趋势，很多青年男女都希望结婚后自购楼宇，组织家庭，一来本身资格未能达到申请“公屋”（由政府提供的廉价公共房屋）的条件，二来租用或与别人分租房屋又不是上策，所以使到住宅楼宇中的中、小型单位出售时，甚为抢手。（《金银证券月报》，1977年2月： 14）
    除了“抢工人、抢楼盘”外，政府官地拍卖时也屡屡出现“抢地皮”的现象。就以官地拍卖时竞投气氛为例，每有新地皮推出，地产商的竞投便十分炽烈，拍卖价往往高出底价数成，甚至数倍（《金银证券月报》，1977年2月）。从1974年至1978年的官地拍卖数据中，我们也可以看到地产商“抢地皮”的一鳞半爪。1972年，政府总共拿了19.06万平方尺土地出来拍卖，获得收益0.3亿元。之后，受到股市及经济急速萎缩的影响，土地拍卖几乎断绝。在1973年至1974年的两年内，政府总共只卖出0.19万平方尺的土地，收益只有0.008亿元而已。1975年下半年，在地产业复苏概念的刺激下，拍卖地皮的总面积迅速上升至37.66万平方尺，而总拍卖价则高达0.5亿元。到了1976年，拍卖地皮总面积再上升至54.36万平方尺，总拍卖价则高达4.4亿元。1977年，拍卖地皮数目再创新高，总面积达93.36万平方尺，而拍卖总价则为10.0亿元。到了1978年，地皮升值更为明显。该年拍卖地皮的总面积虽略为下降至68.41万平方尺，但总拍卖价则飙升至29.2亿元（表14.1）。
    虽然每次土地拍卖的价值，很受地段的地理位置（如市区、郊区或工业区）、交通网络和建筑用途等影响，但是，从当时无论商业用地、工业用地，还是住宅用地均卖个“满堂红”的现象来看，地产建筑业复苏已明显不过了。事实上，很多地产商早已察觉市场气氛的转变，并频频在大小土地拍卖场合露面，希望搜购“心水”地皮。
    表14.11974年~1978年间政府土地拍卖摘录
    相关资料　　1973年　　1973年　　1974年　　1975年　　1976年　　1977年　　1978年
    拍卖数量（幅）　　—　　—　　—　　26　　37　　45　　41
    拍卖面积（万平方尺）　　19.06　　0.108　　0.081　　37.66　　54.36　　93.36　　68.41
    拍卖总值（亿元）　　0.3　　0.0058　　0.0027　　0.5　　4.4　　10.0　　29.2
    资料来源： 《金银证券月报》，1976～1977；《香港年鉴》，1976～1978
    从1975年下半年起，各大地产公司均有“大动作”，而且一次比一次明显，也一次比一次“大阵仗”（大规模）。举例说，1975年11月5日，由四大新崛起华资企业——永泰置业的李兆基、新鸿基的郭得胜、新世界的郑裕彤和长江实业的李嘉诚——组成的百得置业，以2060万元成功投得沙田小沥源地段第一号40英亩的土地。之后，该公司又与政府达成协议，由百得置业自资填海（海面现已缩窄成一条河了），沿该地段位置往城门河边伸展，填河约600万平方尺，当中约170万平方尺归该公司所有，余下的部分则辟作公共用地。结果，该地段便由一个荒凉的乡村发展成日后熙来攘往的沙田第一城（《星岛日报》，1975年11月6日）。与此同时，一向稳扎稳打的史怀雅家族也在该年宣布在铡鱼涌太古船坞的旧址兴建大型住宅项目，该项目便是日后的港岛名牌屋村——太古城。
    至于一向被视作地产业龙头的香港置地公司，在1976年9月7日宣布收购位于德辅道中的铁行大厦，增加企业的地产投资项目。该大厦楼面面积约有10万平方尺，其中4000平方尺为商铺。虽然集团没有透露售价，但两年后（1978年8月25日）当置地公司再将该物业转售新鸿基证券时，却不经意地表示在一买一卖间获利不薄。其次，一直对香港地产业情有独钟的新鸿基地产，也在此时宣布以现金4200万元向置地公司购入3个住宅物业，加大地产业的发展力度。该批物业的地点分别是： （一） 大潭道龟背湾一处共有20间房屋的别墅；（二） 拥有48个单位的清水湾第二期住宅工程；（三） 广播道一座拥有44个单位的大厦（《金银证券月报》，1978年8月、9月）。除此之外，长江实业又伙同新鸿基和新世界发展，组成铁三角，斥资1.2亿元收购湾仔英美烟草公司旧址，合作建成伊利沙伯大厦和洛克大厦（冯邦彦，2001）。

本文摘自《香港股史1841-1997》

---

　　 香港股市是什么？是投资融资的交易所！是政治经济社会的晴雨表！是国际资本的角力场！一谈到香港国际金融中心的地位，很多人会很自然地联想到极为活跃的股票市场。如果说金融是现代经济的核心，那么说股票市场是金融的核心，相信不会有很多人反对。事实上，香港从一个细小而荒芜的小岛，发展成今日的世界第三大股票市场，过程的曲折和多变，实在非三言两语可以说得明白，而深入而系统地去分析金融资本主义制度在香港扎根的始末，却肯定可以填补历史上的空白，为相关的研究提供一个讨论的平台。