3.2　地产“泡沫”对香港经济造成的隐患

    1997年的地产“泡沫”，对九七后香港的整体经济发展造成了严重的隐患，主要表现在：
    （1）社会投机风气猖獗，积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下，香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫，市民普遍存在三种心态：一是不务正业，认为炒楼比打工好，炒楼一转手便可赚二三十万元，甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元；二是赌徒心态，形成讲胆识、一铺定输赢，赢了就发达的赌徒心态；三是不少人有挫败及失落感，认为“辛苦工作赚钱，不及投机者多”。当时，社会上普遍流传一句话：“HighTech就揩（发展高科技就蚀钱），LowTech就捞（炒楼就赚钱）”，反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮，不少人纷纷转而参与地产投机等活动，社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往，香港经济势将倒退。
    （2）推高经营成本，严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升，香港的写字楼租金大幅飙升，到1996年底，香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105.56美元，在全球主要商业城市中高居榜首，远高于排二、三位的莫斯科（78.79美元）和东京（74.32美元）。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特（MichaelJ.Enright）教授在《香港优势》中所指出：“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中，最广受议论的是成本问题。众所周知，香港的住宅和办公室租金之高，在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了，因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理，昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业，香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。
    当时，地产业的高利润已开始侵蚀其他各行业发展的基础。行政局议员陈坤耀教授就表示，他发现一家国际成衣公司在香港的总部只有一个人，秘书也是聘兼职的，若租金再继续上升，那些跨国公司便支撑不下去。他认为，一旦高昂的租金驱走外国公司后，租金将回落，但那些跑掉的公司并不会马上回来，香港将因此付出沉重的代价。香港中华总商会名誉会长霍英东更严厉抨击港府的高地价政策，他表示楼价已“高得离谱”，高到脱离实际，高到一般市民无力承担的地步，而租金高昂已经影响正当的工商经营。他指出：1996年香港已有1000多间店铺清盘破产。这种情况继续下去，肯定会影响社会的稳定。
    （3）加剧社会的贫富悬殊，成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润，加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计，1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里，而在底部的一成人口，只拿到社会总收入的1.1%。当时，月收入10万元或以上的家庭有18万户，而月收入仅5500元的家庭已达60万户，41万人口处于赤贫，比4年前上升了4成，香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象，过去只出现在拉丁美洲，而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度，那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人，发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。
    这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年，香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日，香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品，要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份，几家传媒机构收到匿名信，声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种，已是社会酝酿动荡不安的先兆。
    
    注释：
    〔1〕　茹惠润著：《香港地产市场国际化的特点和原因》，载香港《经济导报》总2014期。
    〔2〕　见《全港最高租金写字楼区，主要租户为国际性机构》，载《香港经济日报》1989年5月11日。
    〔3〕　李秀娟著：《炒家蜂拥入市，地产升势凌厉》，载香港《信报财经月刊》1991年5月号，第22页。
    〔4〕　同〔3〕，第25页。
    〔5〕　梁振英著：《香港房屋问题的第二波？》，载香港《明报月刊》1992年1月号，第26—27页。
    〔6〕　见长实小册子：《积极建设发展，绘画香港新貌——长江实业九十年代物业发展计划》。
    〔7〕　梁道时著：《郭得胜先生——毋须担心1997》，载香港《经济一周》1981年6月25日，第2页。
    〔8〕　唐守著：《郭得胜成功之道：人弃我取》，载《香港政经周刊》1990年2月17日，第53页。
    〔9〕　吴小明著：《李兆基神机妙算显财技》，载香港《资本杂志》1996年12月号，第68页。
    〔10〕　同〔9〕，第71页。
    〔11〕　欧阳德著：《新世界发展前景秀丽趁低吸进》，载香港《经济一周》1985年6月10日，第18页。
    〔12〕　冯邦彦著：《香港华资财团（1841—1997）》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第462—466页。
    〔13〕　吕景里著：《恒隆决续发展地铁港岛线物业》，载香港《经济一周》1985年7月8日，第6页。
    〔14〕　吕凯君著：《恒隆投资策略转趋积极》，载香港《每周财经动向》1992年3月23日，第18页。
    〔15〕　见《陈启宗明言增添土地储备》，载香港《信报财经新闻》1991年6月5日。
    〔16〕　林惠莹、方中日著：《黄志祥谈信和“生仔”》，载香港《信报财经月刊》第5卷第1期，第30页。
    〔17〕　香港政府规划署著：《城市设计组：规划署五十周年纪念》，1997年，第52页。
    〔18〕　这里所指的集团不一定是上市公司，它指一组在营运上相关的机构，其中包括母公司及其附属公司。
    〔19〕　香港消费者委员会：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”（竞争政策研究报告撮要）》，1996年7月出版，第A3-1页。
    〔20〕　经济学家Domsetz，Baumol，Willing和Panzare把市场“竞争威胁”（Contestability）定义为：（1）“自由”入市，（2）退出时不费成本，（3）新经营者能否迅速加入市场竞争。
    〔21〕　同〔19〕，第4—5页。
    〔22〕　同〔19〕，第6页。
    〔23〕　同〔19〕，第7页。
    〔24〕恩莱特等著：《香港优势》，牛津大学出版社1997年版，第175页。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。