2.2　金融风暴下的地产危机

    香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后，在第三季转趋淡静，市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策，投机活动减退。该季，香港所有物业买卖合约数目及总成交价，分别回落了17%及8%，而住宅市场方面则分别回落18%及8%。10月14日，即行政长官董建华发表施政报告后的一星期，特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中，大埔地段面积9.12公顷，是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中，在场参与人士的出价显得十分谨慎，结果以56亿元成交，每方尺楼面地价约4811元，成交价仅属一般。〔6〕
    及至10月下旬金融风暴掩至，香港股市暴跌，地产市道随即大幅下挫，炒楼活动近乎绝迹，挞订情况十分普遍。数据显示，到1998年1月，香港各区的大型私人屋邨，包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛，九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨，以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等，其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超过3成，大部分已返回1996年初水平，即等同于1994年第一季的高峰位。
    1998年1月，大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。
    面对楼市的大幅调整，特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场，弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法，在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地，由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部，并提出减免差饷、按揭物业税项宽免，以及鼓励市民自置居所等一系列措施，又咨询各大地产发展商意见，弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标，令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。
    然而，地产市场仍然面对沉重的压力，这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的，就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地，占地约8.6万方尺，原计划在1997年3月推出拍卖，但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见，有关计划被迫推迟。到了1998年1月，地产市道不景，特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售，结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得，以可建楼面面积约60.28万方尺计算，每方尺楼面地价仅200元，成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。
    另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮，占地约11.1万方尺，预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计，每方尺地价约值4000元，即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地，事前各大发展商均表示有意角逐，但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响，加上当时市场上的多项不利消息，各大发展商均以低价入标，结果被长江实业为首财团以28.93亿元标价再夺一城，每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润，在3年后建成则每方尺楼价6500元，较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元，足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息：已经下跌了3成多的楼市，可能再跌3成。结果，2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。
    到了1998年5月，楼市呈现出一浪低于一浪的跌势，整体经济日渐恶化，首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动，针对香港楼市以及资金短缺的问题，推出了一系列救市措施，其中包括：将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月，超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定，暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施，简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示，这些措施的目的，是要避免楼市“硬着陆”。
    然而，楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日，政府原计划有两幅新界土地推出拍卖，但当时市道疲弱，地产界人士普遍要求政府冻结卖地，结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施，包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元，希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户；提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000；免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的，就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计，仅此一项政府库房将少收190亿元。
    特区政府的一系列措施，对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显，政府的目的一方面是要稳住楼市，另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业，并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出：“如再让其（地产市场）暴跌，便会危及银行和港元，这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞，乃转而采取‘搞垮楼市，拖垮银行’的迂回策略，最后推翻联汇制，这一阴谋是相当毒辣的。”
    及至1998年8月，国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率，恒生指数于8月13日下试6600点的低位，股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫，进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此，特区政府前后动用1181亿元的外汇储备，积极入市干预，并成功击退国际炒家，稳定了股市。10月8日，行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布，政府将全力以赴稳定楼价。这时期，外部经济环境逐渐转趋稳定，美元由强转弱，美国联邦储备局宣布减息四分一厘，刺激恒生指数回升，香港地产市道终于逐渐稳定下来。
    1998年，香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示，该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约，累计达11万宗，涉及金额约3400亿元，分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅，显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年，香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35%至40%不等，比1997年第二季高峰期平均下跌约50%，已回落到1995年低潮时的水平。1998年，政府卖地收入仅122亿元，比1997年大幅减少7成。
    1999年4月，特区政府恢复卖地，在4月和6月的两次土地拍卖会上，所推出的地段均能以比市场预期高出两成的价格成交。到12月，政府推出1999年最后一次卖地，各大发展商出价谨慎，最后由长江实业以13.4亿元投得西九龙填海地段，平均每方尺楼面地价2759元，反映楼市前景仍未乐观。业内人士分析，香港地产业最困难的时期虽然已经过去，但真正反映金融风暴完结的楼市新一轮的升势，则仍未出现。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。