4.2　80年代初的地产大崩溃（1）

    其实，是次地产市道大调整，甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道便全面转入调整。1981年8月，港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号： 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22.58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后，港府再宣布与中国银行洽商，以10亿元价格售出中区美利道停车场，即新中银大厦现址地盘。消息传出，市场大吃一惊，真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后，地价、楼价跌势加剧，地产市道崩溃。
    1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。
    地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。1982年，香港地价普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅为60%。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字；售地收入占政府财政收入的比重，亦从1980/1981年度的35%，降至1981/1982年度的29%，及1982/1983年度的15%。
    地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成，如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元，跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元，跌至1982年底的每方尺21元至24元，跌幅约20%至25%。
    市道低迷，令成交萎缩，楼宇空置增加。1982年各类契约（包括楼宇及私人土地买卖）登记总数为16.5万宗，总金额为994.7亿元，分别比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置单位为3.17万个，空置率达6%，其中大型住宅单位更达9.1%；商业楼宇空置面积达586.6万方尺，空置率为10.7%，其中办公室更达17.6%；工业大厦空置面积达1 312.1万方尺，空置率达10.5%，都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查，当时香港地产业积压的资金，可能高达500亿元。
    随着地产市道的崩溃，首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
    地产危机中，首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年，恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是，这时香港地产已处于巅峰。1982年9月，撒切尔夫人访问北京，拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕，香港地产市道借势急跌，恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中，中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺，总楼面面积104.3万方尺，根据港府要求，需补地价18.2亿元，且限期在28日内完成。
    由于地价急跌，恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平，但不获接纳。在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月，恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后，惟有宣布“挞订”，退出金钟二段上盖发展，其余地铁站上盖工程，亦需押后进行。
    这一役，恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”，还平白损失了4亿元订金，所遭受的打击不轻。1984年12月，中英签订联合声明，香港地产市道开始走出谷底，港府趁势再将金钟二段推出竞投，结果被信和为首财团夺得，发展为财经广场，即后来的奔达中心，赚取丰厚利润。是役，恒隆对地产循环的戒心大大增加，投资策略转趋保守，其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。
    地产危机中，受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张，分拆富豪酒店，又收购百利保，早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店，该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元，富豪旗下的百利保，亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后，香港地产、股市双双急跌，鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度，鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元，陷入严重财政危机。当时，鹰君以壮士断臂的决心，将所持富豪酒店及百利保股权，售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券，才险度难关。是役，鹰君所受打击不言而喻，幸而地产市道渐苏，而鹰君亦成功完成债务重组，5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环，为此付出了沉重代价。
    另一家在地产危机中受到重大冲击的是老牌英资地产公司置地。70年代，新兴地产商利用地产市道低潮大量吸纳廉价土地，再趁市道复苏、繁荣时推出楼花，在低买高卖中赚取厚利，令以租金收入为主的置地相形见绌，“唯我独尊”的地位逐渐丧失。这时，置地才意识到地产发展的重要性，开始加强地产发展业务。1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧场发展大型私人屋邨置富花园，随后又与远东发展、佳宁、恒隆、长实等约30家公司合作发展超过70个地产项目，投资策略转趋冒进。
    1980年，置地在痛失九龙仓控制权后，投资策略发生重大转变，明显放弃了一贯奉行的保守、稳健、持重的作风，转向冒进、急躁、投机，成为当时香港地产界的“超级大好友”。1981年初，置地与信和地产合组财团，以13.08亿元购入港岛大潭道白笔山地段，计划兴建别墅式豪华住宅。同年8月，置地再与佳宁合组财团，以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼，计划发展成置地广场式的高级商厦。1982年2月，置地更以47.55亿元的高价，投得港岛海旁现交易广场“地王”。期间，置地还先后发动“破晓突击”，斥资35亿元购入香港电话及港灯集团各34.9%股权。这时，置地决策层对香港的政治、经济形势的判断已严重脱离了客观现实，并为此付出高昂代价。
    1982年9月以后，香港地产市道崩溃，置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目，损失就超过30亿元。1983年，置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损，总债务急增到150.7亿元，债务比率上升到56%，成为香港最大的负债公司，被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争，更因而遭到新兴地产集团的觊觎，其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。
    老牌的地产公司中，遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月，香港股市在创历史高峰后即急促下跌，香港经济转趋不景气，嘉年地产遂将发展的重点转向海外，发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜，1973年石油危机爆发后，世界经济衰退，马来西亚的橡胶、大米出口大减，首邦市的销售差强人意，发展计划缓慢，导致嘉年地产盈利连年下跌，1977年度仅录得440万元，而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地，待嘉年地产回师香港时，强弱已悬殊分明。

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。