2.1　长江实业：“大型私人屋邨之王”

    从20世纪70年代末至80年代中期，李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时，李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略，即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司，这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2.3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份，正是这一策略的先声。
    1978年，它再接再厉，收购了英资上市公司青洲英坭25%股权，并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水泥等建筑材料，与长实的业务相配合，更重要的是它持有九龙红磡鹤园街的庞大厂址，为长实日后的地产发展提供了大量廉价地皮。
    与此同时，长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓，九仓是置地的联营公司，与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点，大量吸纳九仓股份，后来收购消息外泄，怡和向汇丰银行求助，向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚，赚取了约6 000万元，全身而退。
    1979年8月，长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股，一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一，不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮，而且是综合性大型企业集团。1985年，长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此，长实一举控制了四家上市公司，市值达353.9亿元，比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。
    长实入主和黄后，即发挥其地产专长，着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实，80年代初，和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题，不过，当时地价高企，港府要求补地价金额高达14亿元至19亿元，双方一直无法达成协议。后来，香港前途问题浮现，楼市崩溃，谈判一度中止。1984年9月，中英双方就香港前途问题草签联合声明，投资者信心开始恢复，和黄即与港府展开谈判，同年12月达成协议，和黄补地价3.91亿元，另加道路建筑费2.1亿元。当时，港府之所以肯接受这个低价，是希望藉此刺激香港楼市复苏，港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示：“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性，显示地产商对地产及香港将来充满信心。”
    和黄把握良机出击，大大减低了土地成本。整项庞大计划，是在黄埔船坞旧址约19公顷（约200万方尺）土地上兴建94幢住宅大厦，共11 224个单位，总楼面面积764万方尺，另有商场面积169万方尺，计划在6年内分12期发展，总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期，到1989年8月售出最后一期，历时4年半，每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元，平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计，和黄的总收益高达92亿元，扣除40亿元成本，黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润，这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说：“It is a wonderful investment”。
    在整个80年代，长实集团先后共完成60多项地产发展计划，除黄埔花园外，尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园，以及丽城花园，所提供的住宅单位超过5.25万个。期间，长实集团发展的物业，约占香港整个物业市场的20%，〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。
    踏入20世纪90年代，长实的气势更形宏大，它利用所收购公司的庞大土地储备，策划四大私人屋邨的发展计划，包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛，以及元朗天水围的嘉湖山庄，这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划，四大屋邨共占地747万方尺，可提供楼面面积2 953万方尺，其中住宅单位逾4万个，总投资超过185亿元。
    四大屋邨中，蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得，该财团向港府补地价10亿元，在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇，约提供4 100个单位，从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换，以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得，其中，丽港城计划兴建55幢住宅楼宇，提供逾8 000个住宅单位，可容纳2.5万居民，从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇，提供逾10 000个住宅单位。
    四大屋邨中，以嘉湖山庄规模最大，是香港迄今以来最大的私人屋邨，占地38.8公顷，计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇，约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划，拥有49%权益，其余51%由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议，长实保证华润至少获利7.5亿元，但若售楼价超过特定水平，长实所分得利润份额将从49%提高到75%。
    嘉湖山庄于1991年11月推出首期，当时售价已达每方尺楼面面积1 850元，超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后，嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升，1996年4月复式单位御景轩推出时，每方尺售价已升至2 936元，到1997年地产高峰期时，每方尺售价更升至4 000元左右，估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者，被称为“大型私人屋邨之王”。

本文摘自《香港地产业百年》

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