3.1　地产业对香港GDP的贡献

    90年代中期，香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计，根据它的定义，地产业包括：（1）拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位，在统计期间相关的建造工程正积极展开，其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划，但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司，则不包括在内；（2）雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕
    根据这一定义，地产业包括3个行业，即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业，以及地产经纪及代理业。据统计，1996年地产业的营运机构单位共有8298个，就业人数64028人，比1987年分别增加101%和92%。其中，地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个，占总数的66%；以服务及租项收入和增加价值计算，该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个，仅占总数的5.3%；但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个，占总数的29%。（见表6.5）由此可见，地产业中，以地产发展兼/或租赁业为主体，以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过，由于地产业经营的高度集中性，该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。
    近20年来，香港不论整体经济、个别产业或地产业本身，都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言，随着中国内地改革开放，香港工厂大规模北移，制造业在香港本地生产总值（GDP）中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%，其后在1984年低挫至6.4%，后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元，占香港GDP的比重回升到10.2%，这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。
    当然，这里指的仅仅是狭义的地产业，如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权，以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21.7%，高则超过3成（见表6.6），成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的：“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕

本文摘自《香港地产业百年》

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　　在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。　　自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。