中国房市的真相（2）
在企业投入巨大的资金，承担了宏观政策不确定的巨大风险，静态房价测算连20%的项目利润都无法保证的行业，能说是一个暴利行业吗？
为什么房地产行业也算一个暴利行业？
如果从资金回报收益的角度，房地产行业确实也是一个暴利行业。这来源于预售许可制度。预售许可制度建立了这样一个商品交易逻辑：开发商先收钱，然后过2年再把你买的房子交给你。这种交易逻辑不仅大大节约了开发企业现金流回笼时间，也节约了项目前期投入资金。
所以，一个项目总投资1个亿的项目，可能只要2000——3000万资金就足以启动，如果考虑2年左右的投资回报周期，即使项目只有20%的收益——也就是2000万的收益，资金年回报率也能达到50%左右。在这个意义上，房地产开发行业确实也是一个暴利行业。
房地产的暴利来源于预售许可制度。那么，能否取消这个制度，规定必须是现房出售呢？这个政策要实施估计有很大的难度。原因很简单。一旦实行现房销售制度，必然导致实力有限的大量中小房地产开发商退出房地产行业，人为制造少数大开放商垄断房地产市场的局面。一旦市场由少数大企业垄断——好吧，房价又得涨了。
通过对房地产行业利润的分析，我们发现，当房市面临宏观调控时，房价实际能下降的空间远没有一般人想象那么巨大。降价20%，很多项目已经是不赚钱了，降价30%，大多数项目一定是亏损，如果降价40%以上，房地产行业一定是全面崩盘，大量开发商跑路，大量烂尾楼出现，甚至很可能拖累整个经济崩溃。
所以，即使是最严厉的宏观调控，房价下降的预期也不会超过25%（实际可能就是20%），超过这个数字，房价下降就是以开发商亏损跳楼才能实现。这也是中央政府不愿看到的局面。
第三个问题，为什么中央屡次宏观调控房市都没发挥作用，反而是每一次调控房市后都迎来房价的迅猛上涨？
这个问题很多所谓的专家是这样解读的：因为分税制的原因，房地产绑架了地方财政，地方政府抵制宏观调控，导致中央的宏观调控政策在地方没有得到有效执行。所以，中央屡次调控都没发挥作用。对照第一个问题的分析结论，似乎这个解释很靠谱，但是，这里我可以很负责的说，地方抵制对宏观调控影响很有限。原因很简单，不仅地方官员的帽子在中央拎着，更重要的是所有的货币政策金融工具都掌握在中央手中，这些才是对房市有决定性影响的砝码。比如，2010年开始在遭遇史上最严厉的宏观调控后为什么全国房市一片低迷？不仅仅是限购——那只是对几十个一线城市有影响，真正对全国绝大多数城市有影响的是限贷！银行不发放按揭贷款，老百姓有几个能全款买房？
那么，导致中央屡次宏观调控房市无用的真正原因是什么？
请看下面一组数据。2001年我国货币供应量为15.28万亿，2002年为18.32万亿，2003年为21.92万亿，2004年为25.01万亿，2005年为29.6万亿，2006年为34.55万亿，2007年为40.34万亿，2008年为47.51万亿，2009年为60.62万亿，2010年为72.58万亿。10年间，我们货币供应量以17%的速度增长，对比期间各地房价增长趋势，与货币增长趋势惊人一致。（全国主要城市10来年房价平均涨幅就在15%——17%左右）
大家现在明白了吧，调控房市为什么无用？因为印钞机太厉害了，而且房市又要发挥货币蓄水池的作用——一方面超量发行货币，超量发行货币又要赶到房地产这个蓄水池里，一方面又要宏观调控房市——抱薪救火，火不越烧越旺那才是怪事呢。
分税制、民生产业市场化、加入世贸，这三大政策决定了近十年来中国经济的走势，改变了中国社会的许多基本形态，并对中国的未来产生了巨大影响， 20世纪90年代的三大政策虽然让中国经济在进入21 世纪后继续保持了10年高速增长，但是这个增长却是以牺牲民众福利以及导致中国经济陷入结构性困境为代价的。所以，对过去经济政策的反思意义是十分重大的，当前中国改革事业正面临一个十字路口上的选择，是继续按照过去模式发展只做少量修补，稳定压倒一切。还是对过去模式做重大调整探索另一条可持续发展道路？ 《你所不知道的冰冷经济真相》从宏观经济政策解读入手，先后分析了 GDP 保8背后的就业压力，国进民退的结构性原因，产业空心化的形成是关键要素的非市场化等众多经济社会问题。力图为读者展现一幅中国经济的宏观画卷，希望大家能够把握时代的脉搏，找到自己的位置。
为什么房地产行业也算一个暴利行业？
如果从资金回报收益的角度，房地产行业确实也是一个暴利行业。这来源于预售许可制度。预售许可制度建立了这样一个商品交易逻辑：开发商先收钱，然后过2年再把你买的房子交给你。这种交易逻辑不仅大大节约了开发企业现金流回笼时间，也节约了项目前期投入资金。
所以，一个项目总投资1个亿的项目，可能只要2000——3000万资金就足以启动，如果考虑2年左右的投资回报周期，即使项目只有20%的收益——也就是2000万的收益，资金年回报率也能达到50%左右。在这个意义上，房地产开发行业确实也是一个暴利行业。
房地产的暴利来源于预售许可制度。那么，能否取消这个制度，规定必须是现房出售呢？这个政策要实施估计有很大的难度。原因很简单。一旦实行现房销售制度，必然导致实力有限的大量中小房地产开发商退出房地产行业，人为制造少数大开放商垄断房地产市场的局面。一旦市场由少数大企业垄断——好吧，房价又得涨了。
通过对房地产行业利润的分析，我们发现，当房市面临宏观调控时，房价实际能下降的空间远没有一般人想象那么巨大。降价20%，很多项目已经是不赚钱了，降价30%，大多数项目一定是亏损，如果降价40%以上，房地产行业一定是全面崩盘，大量开发商跑路，大量烂尾楼出现，甚至很可能拖累整个经济崩溃。
所以，即使是最严厉的宏观调控，房价下降的预期也不会超过25%（实际可能就是20%），超过这个数字，房价下降就是以开发商亏损跳楼才能实现。这也是中央政府不愿看到的局面。
第三个问题，为什么中央屡次宏观调控房市都没发挥作用，反而是每一次调控房市后都迎来房价的迅猛上涨？
这个问题很多所谓的专家是这样解读的：因为分税制的原因，房地产绑架了地方财政，地方政府抵制宏观调控，导致中央的宏观调控政策在地方没有得到有效执行。所以，中央屡次调控都没发挥作用。对照第一个问题的分析结论，似乎这个解释很靠谱，但是，这里我可以很负责的说，地方抵制对宏观调控影响很有限。原因很简单，不仅地方官员的帽子在中央拎着，更重要的是所有的货币政策金融工具都掌握在中央手中，这些才是对房市有决定性影响的砝码。比如，2010年开始在遭遇史上最严厉的宏观调控后为什么全国房市一片低迷？不仅仅是限购——那只是对几十个一线城市有影响，真正对全国绝大多数城市有影响的是限贷！银行不发放按揭贷款，老百姓有几个能全款买房？
那么，导致中央屡次宏观调控房市无用的真正原因是什么？
请看下面一组数据。2001年我国货币供应量为15.28万亿，2002年为18.32万亿，2003年为21.92万亿，2004年为25.01万亿，2005年为29.6万亿，2006年为34.55万亿，2007年为40.34万亿，2008年为47.51万亿，2009年为60.62万亿，2010年为72.58万亿。10年间，我们货币供应量以17%的速度增长，对比期间各地房价增长趋势，与货币增长趋势惊人一致。（全国主要城市10来年房价平均涨幅就在15%——17%左右）
大家现在明白了吧，调控房市为什么无用？因为印钞机太厉害了，而且房市又要发挥货币蓄水池的作用——一方面超量发行货币，超量发行货币又要赶到房地产这个蓄水池里，一方面又要宏观调控房市——抱薪救火，火不越烧越旺那才是怪事呢。
本文摘自《你所不知道的冰冷经济真相》
分税制、民生产业市场化、加入世贸，这三大政策决定了近十年来中国经济的走势，改变了中国社会的许多基本形态，并对中国的未来产生了巨大影响， 20世纪90年代的三大政策虽然让中国经济在进入21 世纪后继续保持了10年高速增长，但是这个增长却是以牺牲民众福利以及导致中国经济陷入结构性困境为代价的。所以，对过去经济政策的反思意义是十分重大的，当前中国改革事业正面临一个十字路口上的选择，是继续按照过去模式发展只做少量修补，稳定压倒一切。还是对过去模式做重大调整探索另一条可持续发展道路？ 《你所不知道的冰冷经济真相》从宏观经济政策解读入手，先后分析了 GDP 保8背后的就业压力，国进民退的结构性原因，产业空心化的形成是关键要素的非市场化等众多经济社会问题。力图为读者展现一幅中国经济的宏观画卷，希望大家能够把握时代的脉搏，找到自己的位置。